Как в Америке... Ипотека еще менее доступна

С 15 сентября Агентство по ипотечному и жилищному кредитованию (АИЖК) меняет порядок определения ставок ипотечных кредитов: от существующих единых для всех партнеров агентства стандартов выдачи АИЖК переходит к индивидуальным условиям, в которых учитывается ряд факторов, в том числе региональный.

Агентство стало последним, кто скорректировал свои условия на рынке ипотечного кредитования. Рекомендуемая ставка по кредиту теперь будет определяться персонально для каждого заемщика, исходя из его условий. Эксперты утверждают, что итоговые проценты будут на 2-3,5 пункта выше действовавшей ранее максимальной ставки 14%. Низкорискованным кредитом теперь считается заем в размере 200 тысяч рублей на приобретение недвижимости стоимостью 600 тысяч рублей сроком на три года, ставка по нему составит минимальные 12,65%. Напомним, что ранее АИЖК уже предприняло ряд мер, дабы обезопасить себя от рисков. Сначала (февраль 2008 года) приняло решение об отказе в рефинансировании кредитов от 1,5 млн. рублей с первоначальным взносом менее 20%. Кроме того, изменилось еще одно условие стандарта АИЖК - отказ от кредитования комнат в коммунальных квартирах.
С принятием нового решения меняются и принципы рефинансирования. Если до сих пор все закладные банков выкупались по номиналу, то с середины сентября они могут приобретаться как с премией, так и с дисконтом, размер которых будет установлен в рамках договоров с поставщиками. Новый размер ставки рефинансирования определяется как сумма базовой ставки (стоимость привлечения финансовых средств для агентства) и маржи за кредитный риск.

Мнение

Ольга Неёлова, директор по ипотечному кредитованию Филиала "Омский" ОАО "Альфа-Банк":

- Повышение процентных ставок по ипотечным кредитам АИЖК приведет к еще большему снижению покупательской способности населения на недвижимость. Сегодня мы уже наблюдаем на этом рынке превышение предложения над спросом в несколько раз, что скорее всего приведет к снижению стоимости недвижимости на 10-15%.
Думаю, что повышение ставок надо ожидать и во многих коммерческих банках, так как дефицит денежных ресурсов ведет к увеличению их стоимости, а как следствие - и ставки размещения привлеченных средств. Возможно, мы увидим замедление роста ипотечного рынка на несколько лет.

Виталий Исаев, управляющий Тюкалинским отделением №2245 Сбербанка России:

- То, что процентные ставки по ипотечным кредитам практически во всех банках будут повышаться, - это уже неоспоримый факт. С начала текущего года Центробанк РФ четыре раза повышал ставку рефинансирования (с 14 июля 2008 года - до 11%). С другой стороны, повышение ставок "компенсируется" определенным снижением уровня стоимости недвижимости. Сегодня эти процессы происходят одновременно. На мой взгляд, если будут найдены альтернативные источники финансирования, часть банков откажется от услуг АИЖК и будет продвигать собственные программы ипотечного кредитования. Что касается Сбербанка России, то скорее всего процентные ставки по ипотечным программам останутся без изменений.

Сергей Мельников, региональный директор "КИТ Финанс Инвестиционный банк" (ОАО) в г. Омске:

- Не очень хотелось бы поддаваться всеобщему пессимистичному настрою, вызванному последними "структурными изменениями в порядке работы со своими партнерами" АИЖК. Да, ставки по ипотеке вырастут. Да, ипотечные кредиты станут менее удобными для заемщиков из-за индивидуального подхода к каждому заемщику. Но, с другой стороны, не все банки работают по программам АИЖК, и очень может оказаться, что в сентябре, когда ставки должны вырасти, ипотечные кредиты таких банков окажутся дешевле для заемщиков. Кроме того, повышение ставок повлечет за собой дальнейшее снижение спроса на жилье и в какой-то мере снижение его стоимости. Что называется, "мелочь, а приятно!"

Валерия Гончарова, руководитель ККО Городского Ипотечного Банка в Омске:

- Под влиянием этого фактора некоторое снижение объемов кредитования в Омской области действительно произойдет. Однако на рынке, помимо банков, работающих по системе АИЖК, присутствует немало других кредиторов, предлагающих программы по более низким ставкам. Спрос на ипотечное кредитование вряд ли снизится, так как проблема обеспеченности жильем по-прежнему стоит достаточно остро. Скорее всего произойдет просто перераспределение целевой аудитории, и немалая ее часть "перетечет" в другие банки. Банки, работающие по программам АИЖК, будут вынуждены поднимать процентные ставки. Городской ипотечный не планирует в ближайшее время увеличение процентных ставок.

Станислав Медведев, начальник отдела маркетинга строительной компании "Трест №5":

- Рост процентных ставок по ипотечным кредитам неминуемо приведет к снижению количества сделок с недвижимостью. "Доступным" сегодняшнее жилье вряд ли назовешь, по ипотеке покупается порядка 80-90%. А значит, с введением новых ставок еще меньше людей смогут позволить себе приобретение новой квартиры.
Сегодня омский рынок перенасыщен, порядка 10 тысяч квадратных метров жилья не реализовано. Всего же в текущем году к сдаче запланировано 900 тысяч. К тому же более чем 90% заявок по ипотечным кредитам не удовлетворяется, люди просто получают отказ. Сегодня в поисках выхода все смотрят на Запад, делая ссылку на аналогичный банковский кризис там. Думаю, что рост процентных ставок станет очередным ударом для рынка недвижимости и, в частности, для застройщиков. Если говорить о возможных изменениях, то на строительном рынке останутся лишь крупные конкурентоспособные игроки, остальные будут вынуждены уйти. Ожидается, что ситуация на рынке недвижимости изменится лишь к I кварталу 2009 года.

Ирина Хилько, директор АН "Пятый легион":

- Действия АИЖК были проведены, когда многие банки уже ввели ряд ограничений. Поэтому говорить о том, что изменение порядка расчета ставки рефинансирования ипотечных кредитов является неожиданным, на мой взгляд, нельзя. Повышенные процентные ставки (их увеличение планируется в среднем на 2%) и увеличение первоначального взноса будут применяться к более рисковым ипотечным кредитам. Низкорисковые кредиты, в которых 30% составляют собственные средства, а 70% - заемные, являющиеся "идеальной формулой" во взаимоотношениях банка с заемщиком и фондового рынка с банком, останутся с 13-процентными ставками. Скорее всего эти изменения приведут к перераспределению клиентского потока, и потенциальные заемщики АИЖК частично перейдут к другим участникам рынка, работающим с собственными ипотечными продуктами. Ситуацию возможно будет скорректировать через господдержку льготных категорий граждан.

Мария Неворотова, начальник кредитного отдела "Омское ипотечное агентство":

- АИЖК не первая организация, которая повысила ставки по ипотеке, ранее ставки пересмотрели РИБ, Сбербанк, а на осень прогнозируется очередная волна повышения процентных ставок, например с 1 сентября - ВТБ 24. Новостью этого лета стало не только повышение АИЖК ставок по ипотеке, но и отказ от выкупа кредитов, выданных по ставкам, действующим в предыдущий период. Отдельные эксперты даже расценили такие действия агентства как снижающие доступность жилья для граждан и препятствующие реализации жилищных нацпрограмм. Однако не это мешает дальнейшему развитию рынка. Большинство граждан до сих пор не входит в число потенциальных клиентов кредитных организаций. Зарплаты россиян не соответствуют требованиям, которые выдвигают банки при выдаче ипотечных кредитов.

Подготовили: Наталья Лазарева, Наталья Вахрамеева, Алексей Чупрасов, Анна Колодяжная