Ипотека: хотеть не вредно

ТО ЛИ ЕСТЬ, ТО ЛИ НЕТ
Острота и деликатность проблемы обнаружилась и при подготовке данной публикации. Значительная часть банков просто не ответила на мой письменный запрос, другая была вынуждена сказать о временном закрытии ипотечных программ. Информацию пришлось получать и уточнять по нескольким каналам: в пиар-службах банков, справочно-информационных центрах, а также непосредственно у кредитных специалистов.
В НБ «ТРАСТ» сообщили о том, что ипотечный отдел закрыт еще с весны.
До нового года приостановлена услуга в ПримСоцБанке, «АК БАРС» Банке, Альфа-Банке, Банке Жилищного Финансирования, Банке «Соотечественники».
В Мираф-Банке заявки в данный момент не принимают, так как «нет программ, отвечающих возможностям партнеров». Только выданные кредиты обслуживает Юниаструм Банк и ждет разработки новых условий.
Не кредитует приобретение жилья Москоммерцбанк и утверждает, что «на следующий год ипотеки здесь точно не будет».
МДМ-Банк заявки принимает, но предупреждает, что рассмотрение их будет долгим.
При этом на сайтах банков информация по услуге присутствует в полном виде, создавая иллюзию разнообразия предложений.
Не хочу быть категоричной, поскольку официальные данные Центрального Банка о состоянии рынка ипотечного кредитования пока не опубликованы, но все-таки есть веские основания считать, что простым омичам решить жилищную проблему с помощью кредитных учреждений в ближайшее время, мягко говоря, будет на порядок труднее, чем раньше. Из семи самостоятельных омских банков сегодня работают с ипотекой два – ИТ БАНК и Банк Сибирь, но последний перешел только на валютные кредиты. Филиалы иногородних банков также резко ужесточили условия: повысили ставки, уменьшили суммы кредитов, увеличили первоначальный взнос. По многим банкам информация за последние три недели поменялась несколько раз. Абсолют Банк с 15 декабря вновь поднял ставку, теперь до 28-29% годовых, что делает ипотеку практически нереальной. Исчезли предложения о выделении ссуды на полную стоимость приобретаемой недвижимости. Правда, эксперты утверждают, что внесенные собственные деньги – своего рода страховка от соблазна сбросить бремя долгов по кредиту, которое стало человека тяготить. Мало предложений по новостройкам.
Подспудно возникает ощущение, что иные банки, огораживая себя высокими защитными «заборами» в виде неподъемных условий кредитования, хотели бы сегодня и вовсе отказаться от ипотеки, но такая позиция идет вразрез с заявленной политикой государства.
При всем при том, следует отметить, что ряд банков продолжает, даже в весьма стесненных условиях, развивать ипотеку. Городской Ипотечный Банк выдал за 11 месяцев 2008 года около 160 млн. рублей. 42,5% кредитного портфеля ВТБ 24 составляют именно жилищные займы. Учитывая ситуацию с долларом, этот банк, одним из первых, ввел рефинансирование валютных кредитов в рублевые.
Приоритетным для банка назвала данное направление деятельности руководитель розничного бизнеса регионального центра «Сибирский» КМБ-Банка Юлия Костючкова:
– Для нас это новый продукт. Мы к нему приступили в 2008 году. И сейчас не прекращаем выдачу кредитов. Совершенствуем условия, помогаем заемщикам, оказавшимся в сложной ситуации, рассчитываться с банком: пересматриваем графики гашения, пролонгируем договоры. Сейчас особенно важно доверие друг к другу. Мы не ограничиваемся выдачей кредитов на недвижимость только в Омске. Работаем во всех точках присутствия КМБ в России. Особенно большим спросом у наших клиентов пользуются квартиры в Москве, Санкт-Петербурге, Новосибирске. А всю необходимую для сделки документацию мы оформляем в Омске.

В ЧЬИ ДВЕРИ ПОСТУЧАТЬ?
Ну а теперь – конкретно: кто предложит лучшие условия по кредиту, скажем, на 2-комнатную квартиру? Признаюсь, участниками этого «состязания» захотели стать немногие даже из тех, чьи условия по ипотечным кредитам приведены ниже в таблице.
В итоге ВТБ 24 предложил для покупки квартиры на вторичном рынке условной стоимостью в 2,5 миллиона рублей ссуду в размере 1,75 миллиона рублей, остальные деньги – 750 тысяч рублей – должен внести сам заемщик в качестве первоначального взноса. Кредит рассчитан на 15 лет. Если заемщик является наемным работником, то для него определена ставка 14,35% годовых. Для владельца бизнеса она несколько выше – 15,85% годовых. При этом варианте ежемесячные выплаты соответственно составят 23718 и 25519 рублей.
Филиал «ОПСБ» ОТП Банка готов рассмотреть наши заявки для приобретения квартир, как строящихся, так и на вторичном рынке. В первом случае будет предоставлен кредит в долларах, евро или швейцарских франках, в эквиваленте равный одному миллиону рублей, то есть половине от стоимости приобретаемой квартиры. На время строительства до регистрации закладной в УФРС устанавливается ставка в 18% годовых, далее – 15,5. Ежемесячный платеж будет равняться сначала 576,4 доллара (16139,2 рубля), а затем – 513,6 доллара (14380 рублей). Комиссия составит 590 рублей за рассмотрение заявки и 1% от суммы за выдачу кредита (10000 рублей). Для покупки квартиры на вторичном рынке ОПСБ рассчитал сумму в 44643 доллара при фиксированной ставке 15,5%, сроке – 15 лет. Ежемесячный платеж будет равняться 642 долларам (17976 рублей). Придется заплатить те же самые комиссии, в совокупности которые составят 13090 рублей. Коммерческую недвижимость этот филиал в данный момент не кредитует.
Сбербанк для приобретения нашей условной квартиры в новостройке установил в соответствии со своей программой «Ипотечный кредит» следующие условия: размер первоначального взноса 30% (600 тысяч рублей), срок договора – 20 лет, ставка до регистрации ипотеки – 15% (на этот период потребуется залог в виде другого объекта недвижимости), после регистрации – 13,5% годовых. Соответственно ежемесячные платежи будут равняться 23334 и 21584 рубля. По программе «Ипотечный +» ставка до регистрации ипотеки равна 14,75% годовых, после – 13,25%. Ежемесячные выплаты – 23042 и 21292 рубля. При кредитовании недвижимости на вторичном рынке по программе «Ипотечный кредит» применимы такие условия: срок – 20 лет, первоначальный взнос – 750 тысяч рублей, процентная ставка до регистрации ипотеки – 15%, после – 13,5. Ежемесячные платежи, соответственно, 29167 и 26980 рублей. По программе «Кредит на жилье» будет действовать ставка 15,25% годовых, ежемесячный платеж равен 29532 рублям. Необходимо добавить, что в Сбербанке по всем видам кредитов проценты начисляются на остаток долга, поэтому указанные суммы ежемесячных выплат соответствуют во всех случаях первому платежу, в дальнейшем они будут уменьшаться.
Городской Ипотечный Банк готов выдать кредит на нашу квартиру под 13% в размере 54000 долларов, что соответствует 60% от стоимости приобретаемого жилья. При этом совокупный семейный доход должен быть не менее 2100 долларов (около 58000 рублей). Этот банк может также предоставить кредит на покупку 2-комнатной квартиры в новостройке за два миллиона рублей. Залогом должна стать существующая у заемщика квартира. Размер кредита будет соответствовать 50% оценочной стоимости объекта залога. Допустим, квартира стоит 100000 долларов. При сумме кредита 50000 долларов и ставке 14,5% годовых совокупный доход заемщиков должен составлять порядка 2200 долларов в месяц (примерно 61500 рублей). Для приобретения офиса площадью в 100 квадратных метров на вторичном рынке или в новостройке можно также воспользоваться кредитом под залог имеющейся квартиры. Но обязательную стоимость такого залога Городской Ипотечный Банк определил уже в 8 миллионов рублей, что соответствует в Омске элитному жилью.
КМБ-Банк работает только на рынке вторичного жилья. Для нашей задачи он нашел такое решение: 30% – первоначальный взнос (750 тысяч рублей), сумма кредита на одного человека – 1750 тысяч рублей, срок – 18 лет, ставка 20,5% годовых.
Вариант РОСБАНКа в новостройке: сумма кредита – 60% от стоимости имеющейся в собственности квартиры (не менее 3,4 миллиона рублей), срок – до 15 лет, ставка от 17 до 20,5% в зависимости от срока и способа подтверждения дохода; в течение полугода необходимо подтвердить целевое использование кредита, до этого момента действует увеличенная на 1% ставка. При покупке жилья на вторичном рынке надо внести первоначальный взнос не менее одного миллиона рублей (40% от стоимости квартиры). Срок действия кредитного договора – до 25 лет, ставка – от 17 до 21,5% годовых. В этом банке можно также получить кредит для покупки офиса, как в новостройке, так и на «вторичке». Обеспечением будет служить существующая квартира, стоимость которой должна быть не менее 6,7 или 8,4 миллиона рублей. Срок кредитования – 15 лет. Ставка – от 17 до 20,5%. До момента подтверждения целевого использования кредита также действует правило увеличения ставки на 1%.
Подводя итоги, можно сказать, что более предпочтительные условия предоставил ОТП Банк: самый оптимальный срок – 15 лет и при этом самые низкие ежемесячные платежи. Его предложение опровергает сегодняшние страхи перед кредитами в иностранной валюте. Но остается все-таки опасение за время будущее: никто не знает, как долго будет расти доллар и в какие высоты он заберется, скажем, через три-шесть месяцев. Относительно общих тенденций можно сказать, что большинство участников рынка в качестве оптимальных условий избрало срок – 15 лет, первоначальный взнос – 30%, возраст – от 21 до 60 лет, отказалось от моратория на досрочное гашение, предоставило ссуды для покупки квартир преимущественно на вторичном рынке, проявило зависимость процентной ставки от срока договора, суммы и обязательного взноса собственных средств заемщика, увеличило количество кредитов в валюте.

ПАЛКА О ДВУХ КОНЦАХ
Массовые кадровые сокращения, значительное снижение заработной платы россиян, в том числе и омичей, усугубили ситуацию. Прогнозируемые разными источниками невозвраты кредитов требуют принятия оперативных и решительных мер. В качестве таковых российские власти предложили выкуп проблемных кредитов Агентством по ипотечному жилищному кредитованию и госбанками. Правда, данная помощь не бесплатна. Это будет кредит, но под более низкий процент, чем установленный банком. Величина его сейчас обсуждается. Как только заемщик найдет работу, он должен будет выплатить проценты по основному и дополнительному кредитам. Схемы отсрочки ипотечных платежей в ближайшее время должны быть разработаны и направлены по всем российским банкам, чтобы в новом году механизм заработал в полную силу. На самом высоком уровне ведется также разговор об использовании уже в 2009 году «материнского капитала» для погашения ипотечных займов, что также должно в какой-то мере снять возникшую напряженность.
Принят ряд решений непосредственно в Омской области. Так, утвержден Порядок компенсации семьям расходов на погашение части ипотечного жилищного кредита в случае рождения (усыновления) второго ребенка или последующих детей в размере 200000 рублей. Средства выделяются в рамках областной целевой программы «Развитие ипотечного жилищного кредитования в Омской области до 2010 года». Однако обольщаться заемщикам не следует. В Госдуме обсуждаются поправки в закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)». Они должны упростить процедуру реализации банками заложенного у них имущества.
Любопытно в свете сегодняшних реалий высказывание главы ММВБ Александра Потемкина, сделанное им еще весной этого года. Объем ипотечных кредитов тогда составлял в расчете на одного российского гражданина 180 долларов, что было в 150 раз меньше, чем в Великобритании, и в тысячу раз меньше, чем в США. Это позволило сделать главе ММВБ вывод: «наша неразвитость – шанс для России избежать того кризиса, которым сейчас охвачены ипотечные рынки развитых стран». К сожалению, неразвитость не помогла. Теперь вся надежда – на выверенные решения и четко, детально прописанные механизмы, которых с нетерпением ждут банки.

ВАЛЕРИЯ ГОНЧАРОВА,
руководитель кредитно-кассового офиса ООО "Городской Ипотечный Банк" в Омске:

 – Самыми заметными сегодня тенденциями являются: ужесточение требований к выкупу ипотечных ценных бумаг, в том числе и по линии АИЖК; прекращение сделок секьюритизации; переориентация банков на альтернативные источники фондирования. Изменен подход к ценообразованию по ипотечным кредитам. Заметно ужесточился андеррайтинг кредитных заявок. Все кредиторы сейчас ориентированы не на количественные, а на качественные показатели выдачи. Думаю, в Омске осталось не более 8-10 банков, работающих по ипотечным программам. В ближайшем будущем ситуация сохранится, и объемы рынка будут делаться в основном крупными государственными банками или банками с участием иностранного капитала.

Самый короткий срок кредитования – у ИТ БАНКа.
Самую низкую ставку установили Сбербанк – в рублях, Городской Ипотечный Банк – в долларах, а самую высокую – Абсолют Банк.
Самым широким диапазоном валют располагает ОТП Банк, а самое большое количество действующих программ – у Газпромбанка