– Алексей Николаевич, как так получилось, что после долгих переговоров «Сибгазстройдеталь» так и не подписала договор о переходе прав собственности на строительство домов в микро­районе «Академический»?
– Первый раунд переговоров с «СУ-155» начался весной. Мы выстраивали алгоритм взаимодействия, достигли договоренностей и по просьбе Михаила Балакина организовали работу на объекте. Я слетал в Москву для подписания документов, но назад вернулся с пустыми руками: владелец ­«СУ-155»­ Михаил Балакин заверил, что документы будут отправлены в Омск вслед за мной. Но никаких договоров мы не получили, поэтому я принял решение отозвать людей, задействованных на объекте.
– Вы попытались выяснить причины, по которым ретировалось «СУ-155»­ и ее «дочка»?
– Мы возобновили переговоры по инициативе генерального директора «ВССК» Ильи Михальчука. В сентябре он сообщил, что параметры сделки согласованы. Однако на этом этапе возникла­ юридическая заминка, вызванная­ необходимостью внесения изменений в сведения единого государственного реестра юридических лиц в отношении собственника ООО «ВССК» – компании ЗАО «Визель».  После этой ситуации руководство «СУ-155» перестало выходить с нами на связь. С Ильей Михальчуком  лишь однажды состоялся телефонный разговор, в ходе которого он сообщил, что сам не в курсе, что происходит у Михаила Балакина и кто за что отвечает. Руководитель правового управления Анна Гузина (она же формально является владелицей ЗАО «Визель» – прим. ред.) никак не находит времени на общение.
– Существует мнение, что ­«СУ-155» хоть и федеральная компания, но, по сути, является раздутым мыльным пузырем. Да и личность руководителя «ВССК» Ильи Михальчука, бывшего губернатора, а потом мэра, замешанного в коррупционном скандале, не вызывает доверия...
– Михальчук – очень сильный менеджер. И в той ситуации, которая была в Омске на момент его появления, именно он приложил максимум усилий, чтобы начать строительство. Балакина тоже можно назвать менеджером с большой буквы. Создание такого холдинга, как «СУ-155», требует серьезных организаторских способностей. Однако удержать эту махину оказалось непросто­.
– Но изначально «ВССК» хотела вести строительство на омских материалах? По крайней мере было такое заявление...
– Думаю, что это не более чем пиар-акция. Практически все затраты были сформированы внутри компании. Кирпич в Красноярске производит компания их группы. Из местных материалов они приобретали только товарный­ бетон и сваи. Еще одна проблема заключается­ в том, что сформировать здесь серьезную генподрядную структуру непросто: люди, работающие в центральной части России, вряд ли поедут работать в Сибирь.
– Это был еще один просчет со стороны управляющего?
– Михальчук силен в решении административных вопросов, выстраивании отношений с властными структурами, а вот с вопросами, касающимися формирования генподрядной структуры, он никогда не сталкивался.
– Есть информация, что «ВССК» также вела переговоры с «Креатоном»?
– Да, эта информация до меня дошла совершенно случайно. Но я думаю, что «Креатон» – это «прикрытие», скорее всего люди, которые стоят за этой компанией, пытаются зайти­ в эту ситуацию и поспекулировать ею. Специфика проблемы заключается в том, что площадка обременена правами третьих лиц. Есть обязательства, уже принятые предыдущим застройщиком. Это не просто участок земли, на котором можно нажиться, используя какие-то спекулятивные действия. Здесь вопрос стоит в том, что необходимо достроить дома по существующему­ проекту, а это задача не из простых. Вопрос экономики строительства представляет собой отдельную проблему. Я считаю, что цена 34 тысячи рублей за кв. м, по которой были открыты продажи и совершены в основном все сделки, – серьезный просчет маркетологов компании.
– И здесь очередная ошибка?
– Я сомневаюсь, что такие цены покроют затраты застройщика при тех условиях, которые заложены в проекте. Иными словами, себестоимость выше цены продажи. Без партнерства с крупными кредитно-финансовыми учреждениями работать будет очень сложно. Ситуация, когда мы достигали договоренностей, и сегодняшняя серьезно отличаются друг от друга. Тогда, в апреле, была запущена программа господдержки ипотеки. Была надежда, что это простимулирует продажи. Эффект от этого мероприятия действительно есть, но наши ожидания были намного выше. Поэтому крупные застройщики четко понимают эту ситуацию и взвешивают риски, которые сопряжены с вхождением в новый большой проект.
– По последним данным, «СУ-155» готовится к процедуре банкротства...
– Банкротство «ВССК» еще не начато. Если это произойдет, компания будет рассчитываться по обязательствам. Значит у нее есть средства для поддержания устойчивости. «ВССК» и «СУ-155» не связаны юридически. Здесь мы можем стать свидетелями длинной, мучительной и болезненной процедуры. С другой стороны, все продажи «ВССК» производились согласно ФЗ №214 со страхованием гражданской ответственности застройщика, и здесь будет интересно посмотреть, как этот механизм заработает. С правовой точки зрения, если застройщик банкротится, а это ближайшая перспектива «ВССК», дольщики смогут обратиться за возмещением затрат в страховые компании.
– Без участия федерального минстроя все-таки не обойтись?
– Минстрой в силу социальной напряженности так или иначе будет курировать эту ситуацию, но более эффективными могли бы быть действия со стороны Росимущества, которое является арендатором застраиваемой площадки. Невыплаченная арендная плата – это серьезный рычаг для воздействия на «ВССК». Основной вопрос заключается в позиции собственников «СУ-155». В определении ими приоритетов­: или это интересы дольщиков­, или интересы­ контрагентов­ (поставщиков, подрядчиков), или свои меркантильные интересы. Ни интересы поставщиков, ни интересы дольщиков они до сих пор не ставили в приоритет, а это путь в никуда. У меня после длительных переговоров, после многочисленных перелетов в Москву сложилось впечатление, что это была операция по отвлечению внимания, а на самом деле никто не хотел расставаться с этим объектом застройки. Так или иначе они хотят сохранить этот участок для каких-то спекулятивных сделок­.
– В конце октября экс-глава регионального минстроя Станислав Гребенщиков ездил в Москву на совещание по объектам «СУ-155», но не привез оттуда никаких новостей...
– Информацию, исходящую от представителей «СУ-155» о том, что проблемы в Омске будут решены до конца года, я расцениваю как словесную интервенцию. Внешних признаков движения нет.
– Нынешний кризис намного сложнее по сравнению с 2008 годом?
– Я думаю, что ключевой вопрос заключается в том, что будет с господдержкой ипотеки. Этот фактор в большой степени определяет платежеспособный спрос. Если государство поддержит ипотеку, будет субсидировать процентные ставки, то ситуация может измениться.