Юрий Гуринов, генеральный директор ЗАО «ЗСЖБ-6», единственный в Омске застройщик, кто без использования федеральных денег строил жилье для расселения омичей из ветхого жилья. Считает, что кризис - это полезное явление. А главные условия спокойной работы: не брать кредиты у банков и ничего не просить у чиновников.
– Юрий Самуилович, в СМИ почти нет информации о вашей компании. Журналистам, похоже, зацепиться не за что: столько лет на рынке – и ни одного громкого скандала...
– Нашему заводу в этом году исполняется 75 лет. А я возглавил предприятие только в 2003 году. Примерно в это же время мы и вышли на рынок как застройщики. Считаю, что это логично: строить должны именно те, у кого основные фонды. И объединяться должны строители вокруг заводов, а не заводы вокруг строителей. А тот, кто становится скандальным, просто перестает быть застройщиком.
– Вы оказались первопроходцем не только здесь. Во времена правления Белова, по-моему, вы единственный согласились строить дома для переселенцев.
– Мы стали строить жилье не для переселения, как сейчас это делают на федеральные деньги «Стройбетон» на Завертяева или Фридманы («Рябиновку»). Мы стали расселять жителей ветхого муниципального жилья. Смысл заключался в том, что нужно было выделять деньги на поддержание этих домов: строить выгребные ямы, ремонтировать печное отопление, проводку – она там была никакущая... В бюджете денег на это не было. Вот тогда Евгений Иванович и взял на себя такую смелость. Денег он, конечно, не нашел, зато выделил землю. Он сказал: вот тебе площадки, а ты с них 10 процентов, будь добр, верни для переселения товарищей из проблемных домов. Ждать, естественно, когда я освою эти площадки, ему было неинтересно. Поэтому условие было таким: ветхое мы сносим сразу. Не все разом, но чтобы уже процесс пошел. Позвал он, кстати, тогда всех застройщиков. Я уже толком не помню, но Медведев точно был, был второй трест – Байбах... Человек 10 сидели. В итоге согласился только я.
– А вам какой интерес?
– С площадки 10 процентов – это нормально, в принципе. Средства у нас были. Были и готовые дома. Поэтому первый дом мы сразу расселили в готовое жилье. Старый снесли. Процесс пошел. Но, насколько я знаю, это единственный такой случай. Больше никто из застройщиков многоквартирные дома не сносил.
– Почему сейчас не внедрить эту практику?
– А зачем? Во-первых, сейчас даются федеральные деньги. Их проще освоить. А во-вторых, у нас нет мэра, который бы взял на себя такую ответственность. Да если сейчас просто дать какому-нибудь застройщику землю и сказать: «Я тебе ОТДАЮ участок... Не по аукциону, не по тендеру. Просто ОТДАЮ». Это же прямое нарушение закона: не имеешь права. Потому что это надо нам, городу, области. Надо провести через бюджет, через Думу. Это же работать надо. Проще взять деньги из Москвы.
– Сегодня работать на этом рынке и не запятнаться довольно сложно. Неужели всем комфортно, что вы так работаете? Неужели под вас никогда не копали?
– Копать – копали. У нас пытались купить завод.
– Кто? Федералы?
– Ну как сказать КТО. Они же не говорят, что вот мы – Иванов, Петров и Сидоров. Мы хотим купить. По моим предположениям, это было делано руками одного из омских застройщиков. Потому что работали его юристы. Позже, когда я с ним разговаривал, он проговорился, что москвичи просили. Ну мне какая разница. Купить завод у них не получилось. Хотя они ходили в налоговую. И налоговая нас сдала с потрохами, дала им все данные. Я разговаривал потом с начальником этого ведомства. А она: «Ну а что я могу сделать, если ко мне приходит подполковник милиции или не милиции... Как я ему откажу?» Я просто потом стараюсь с такими людьми не общаться. И все.
– Помогает?
– Конечно, помогает. Запах чем хорош: не нравится – отойди.
– Юрий Самуилович, давайте поговорим о насущном. С какими результатами заканчиваете год?
– Плохими. Кризис сегодня. Выручка упала практически вдвое. В 2014 году было около 4 млрд рублей, в 2015-м будет не больше 2,2-2,3 млрд рублей.
– Стройки замораживаете?
– У нас какой принцип: строим столько, сколько продаем. Если продается меньше, какие-то стройки приостанавливаем, не замораживаем. На Московке, к примеру, на ул. Ишимская, сейчас коробка стоит, отделку не делаю. У нас же нет долевого участия, кооператива тоже нет. Мы работаем по самой белой схеме: сначала дом строим, потом оформляем на себя, потом уже продаем людям. Поэтому, если я дом остановил, это не значит, что люди сидят и чего-то ждут.
– Это же более рискованная схема – продавать все квартиры от лица своего предприятия? По-моему, никто так уже давно не работает.
– Как мы сейчас действительно никто не работает. В основном кооператив или долевое. Но это больше рисков для потребителей, когда одна фирма строит, а другая продает. Если вдруг у застройщика какие-то проблемы, фирма-посредник просто закрывается, а основные средства остаются в головной компании. Я, кстати, когда только начинал строить, тоже работал по схеме долевого участия. Тогда я думал: вон у меня завод столько стоит, сколько дом не стоит. Чего людям бояться? Случись что, завод я все равно не обанкрочу, деньги отдам, никуда не денусь. Но так я думал до первого кризиса в 2008-м. Тогда случились проблемы, дом получился недостроенным. Я людям говорю: «Заберите деньги». – «Нет не заберем». «Заберите квартиру в другом доме». – «Нет, нам надо в этом». – «Тогда ждите, сдадим его позже». – «Нет, нам надо сейчас». И по закону они правы. После этого я перестал работать по этой схеме. И еще перестал брать кредиты.
– То есть кредитов у вас ноль?
– Кредитов у нас ноль. В прошлый кризис у меня заемных денег было порядка 100-150 млн рублей. Для наших оборотов в 3-4 миллиарда это ничего. Но вот случился кризис: у меня процентная ставка была 11,5%, приехал представитель Сбербанка, извините, говорит, теперь 23%. Деньги я им отдал, но кредиты больше не беру. Это же нелогично: когда кризис, они приходят и говорят: «Отдай деньги». А когда все хорошо: «Возьми деньги». В итоге просто себе ситуацию ухудшаешь. Простая арифметика. Дал мне банк, к примеру, 100 млн рублей. На эти деньги я могу построить всего один подъезд. Не проще ли мне продать один уже построенный подъезд, а вырученные деньги положить на депозит. Чтобы не банкам в виде процентов с этих 100 млн рублей возвращать еще около 15 млн, а самому получить в виде процентов дополнительные 8 млн рублей.
– Ну это все логично. Что тогда мешает всем остальным так работать?
– Большинство компаний работает вроде как по Марксу: взял деньги, что-то сделал, продал, получил прибыль, деньги вернул. Но на деле последовательность часто другая: денег взял, прибыль отнял, сразу ее потратил, остальное прокрутил и в конце деньги отдал. Те, кто по такой схеме работает, в кризис в итоге и банкротятся. Потому что прибыль потрачена, а денег в итоге не хватает на то, чтобы достроить. Потому что уже цена упала и спрос. Если уж работать по этой схеме, нужно дождаться, чтобы эта прибыль получилась. Мы так и делали. Получили прибыль, в следующий раз на дом взяли меньше денег. Потом еще меньше. И в результате дом вообще на свои построили.
– Вы стабильно удерживаете довольно низкий ценник на свои квартиры. Конкуренты как это терпят?
– Все не совсем так. Я же не делаю так: о, завтра будем чудить, поднимать цены на жилье. Я смотрю, покупается у меня или не покупается. Если дом раскупили нормально в течение полугода, значит все ОК. Если дом висит год – цену снижаю. Если я открываю продажи, а у меня люди уже две ночи в очереди стоят, надо поднимать. И как оно в итоге получается, не скажу. Скажу только, что сейчас цена на квартиры близка к критической. И многие вынуждены ее еще снижать. В результате не все выживают. О чем это говорит? Да, у многих затраты, но мы, имея свой завод и своих подрядчиков, естественно, можем держать цены ниже, чем у тех строителей, которые купят у меня железобетон и построят дом. Это логично...
– Получается, кризис вам на руку?
– Пожар в лесу нужен, молодняк растет.
– Какие прогнозы?
– Как сказал Путин, и я с ним солидарен, с лета начнется подъем.
– Юрий Самуилович, вы строите бизнес по принципу, который, на мой взгляд, должен сильно раздражать людей, что работают вместе с вами на этом рынке. И чиновников, видимо, тоже. Но тем не менее вы работаете. Да еще и довольно успешно... Секретом поделитесь?
– Я ни у кого ничего не прошу. Поэтому никому ничего не должен. Только так я могу работать без зависимости от чиновников. Я никогда их не просил сделать для меня что-нибудь противозаконное. Прошу: сделайте хотя бы согласно закону.
– И что удается?
– В основном нет.
– Землю на аукционах покупаете?
– Какие аукционы? Вы их давно видели? Все уже давно украдено! Покупаю у бизнеса. Вот недавно купил площадку у Турманидзе, сейчас пытаюсь купить у «Пик-Региона».
– Как делите территорию с другими строителями?
– Мы никогда не лезем на чужую территорию. С нормальными крупными фирмами у нас хорошие отношения, мы друг другу не мешаем.
– Сегодня один из самых болезненных вопросов – недостроенные дома, брошенные дольщики. Нет желания поучаствовать в судьбе этих людей? Проявить, так сказать, социальную ответственность?
– Ответственность перед кем?
– Перед собой.
– У нас был объект, который строил Берг, около кинотеатра «Рубин». Там были два проблемных дома. Один достроили с помощью областных денег. Второй – там только сваи и собранные с людей деньги. Были попытки заняться им. Приглашали застройщиков. Я-то отлично понимаю, что те люди, которые купили эти квартиры, они прекрасно знали, на что шли. Знали, что это риск, лотерея: кому-то повезет, кому-то нет. И я против того, чтобы государство поддерживало это. Потому что если государство будет поддерживать МММ, они и будут открываться. Это неправильно. НО! Тогда решили дольщиков спасти. Позвали нас. Согласились отдать землю (10%) – я же не буду работать в убыток. Оставалось согласовать проект с архитектурой. Архитектура ни в какую: «Там дорога очень значимая, мы будем расширяться. Если сдвинетесь в другую сторону – парковочных мест не будет. Мы на это пойти не можем». Сейчас-то я понимаю, что они правильно сделали, иначе Тиль бы уже точно сидел. Вот для таких ситуаций и нужен такой Белов, который мог бы взять на себя ЛИЧНУЮ ответственность. И сказать архитектуре: «Мы вот тут закон нарушаем, но я вам даю добро, выйду в Думу, размажу эту ответственность на всех. Но с вас ее уберу. Только идите и делайте».
– При таком темпе работы на личную жизнь и здоровье время остается?
– Какая личная жизнь, я уже дедушка. Вся личная жизнь на внуков и расходится. У меня их четверо. На 10 дней каждый год ухожу в отпуск. Хожу в наш спорткомплекс, занимаюсь... Не курю.
– И все?
– А что еще надо? Как можно поддержать здоровье? Оно от Бога.
Ирина Леонова
«Бизнес-курс» №43 от 11.11.2015 г.
Юрий Гуринов