Александр Криворучко: «Холопские чубы, или Кто поименует верблюда?»

Говорят, в стране кризис и государство делает все, чтобы облегчить малому бизнесу жизнь. Говорят…

Вот вы владелец нежилого помещения и пришла вам в голову блажь произвести его перепланировку, чтобы часть помещений сдать в аренду или посадить себе новых сотрудников или (список продолжите сами). Раньше было просто – заказали проект, делаете перепланировку, заказываете новый техплан и кадастровый паспорт и идете в Росреестр на регистрацию новой недвижимости взамен старой. А теперь вам в Росреестре отвечают – вы изменили на одну десятую квадратного метра площадь вашего помещения, да еще и дверь в гипсокартонной перегородке проделали, следовательно, произвели реконструкцию всего здания. Несите разрешение на реконструкцию.

Основывается это требование (возникшее с июля 2015 г.) на некоем разъяснении от Минэкономразвития России № Д23и-1578. Начинается оно замечательными словами «В соответствии с Положением о Министерстве экономического развития Российской Федерации, утвержденным постановлением Правительства Российской Федерации от 5 июня 2008 г. N 437, Минэкономразвития России не наделено полномочиями по разъяснению законодательства Российской Федерации, а также практики его применения. Вместе с тем министерство полагает возможным отметить следующее».

«Следующее» в переводе канцелярского диалекта на простую речь означает, что необходимо иметь документ, подтверждающий отсутствие необходимости получать разрешение на реконструкцию (докажите, что вы не верблюд!). В общем-то, никто и не возражает, раз требуется получить такую справку, то получим, только скажите, кто ее выдает? А проблема в том, что никто не знает, кто ее выдает!

Поэтому собственники получают отказы в регистрации и теряют госпошлину за регистрацию недвижимости – 22000 с юридического лица. Да и побочные потери несут: невозможность сдать площади в аренду организациям, где требуется точный план помещений, обычно занимающимся лицензируемой деятельностью или госструктурам; невозможность продать перестроенное помещение – нормальный покупатель требует нормальных документов и многая, многая, многая…

Не надо винить Филиал ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Росреестра» по Омской области и Управление Росреестра по Омской области – там работают люди нормальные, но Минэкономразвития их начальство, а значит, заказывает музыку и их танцует, и, поэтому, хоть министерство и не уполномочено разъяснять, для них эти разъяснения отлиты в граните. Их сотрудники действительно ищут выход из положения и пишут письма и в департамент архитектуры, который выдает разрешение на строительство, и в Главное управление государственного строительного надзора и государственной экспертизы Омской области. Им просто отвечают – мы такие справки не выдаем и не обязаны законом выдавать. И абсолютно правы – не обязаны!

На мой взгляд, как адвоката, можно доказать, что отказы незаконны (иск в арбитраж я уже забросил, но к рассмотрению он еще не назначен, да и как посмотрит на мои аргументы суд – пока неизвестно), но ведь есть вполне законное решение проблемы.

Даже само министерство в этом разъяснении указывает: «Учитывая положения статей 71-73 Конституции Российской Федерации, а также пункта 5 части 17 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации, субъектом Российской Федерации может быть установлена предельная величина отклонения суммарной площади образованных в результате раздела нежилых помещений при условии сохранения неизменным плана этажа здания (сооружения, плана здания (сооружения), в котором такие нежилые помещения расположены, от площади исходного нежилого помещения, в пределах которой может не осуществляться оформление разрешительной документации для работ по реконструкции». От себя еще и добавлю – пункт 2 статьи 3 Федерального закона от 17.11.1995 N 169 «Об архитектурной деятельности в Российской Федерации» гласит:
2. Разрешение на строительство не требуется в случае, если строительные работы не влекут за собой изменений внешнего архитектурного облика сложившейся застройки города или иного населенного пункта и их отдельных объектов и не затрагивают характеристик надежности и безопасности зданий, сооружений и инженерных коммуникаций.

Определение перечня объектов, для строительства которых не требуется разрешение на строительство, относится к полномочиям органов государственной власти субъектов Российской Федерации.

У нас даже имеется такой перечень – он утвержден приказом Министерства строительства и жилищно-коммунального комплекса Омской области от 28 ноября 2014 года N 56-п, но, так как в 2014 этой проблемы не возникало, то, естественно, никаких упоминаний о нежилых помещениях и о допусках при изменении их конфигурации или хотя бы упоминаний о том, что такую справку может выдавать автор проекта, в этом документе нет.

Я недавно присутствовал на встрече руководства Союза предпринимателей с руководящими сотрудниками областных министерств и Росреестра, на которой эта проблема обсуждалась, и все высказывали полное понимание ее негативных последствий для инвестиционной привлекательности города, о необходимости повышения, которой мы все время говорим. Неоднократно поднимался этот вопрос в омских СМИ. Так, может, панам чиновникам пора прекратить драку за выяснение кто чего кому не должен и кто-то возьмет на себя ответственность обратить внимание нового министра строительства Омской области на проблему, которую он может и должен решить простым утверждением нового перечня?
Или по-прежнему будем через суд выяснять признаки верблюда?

P.S. Говорят, что эта проблема актуальна и для жилых помещений, но пока ко мне никто по ним не обращался. Конечно, формулировка в перечень должна быть очень четкой и многоохватывающей, но в Омске достаточно нормальных кадастровых инженеров, юристов и прочих заинтересованных лиц, чтобы помочь быстро создать достаточно универсальную формулировку – было бы желание областной власти!