Дмитрий Андреев: «Балкон в квартире не является вашей собственностью и может быть использован соседями»

Омские специалисты рассказали, что делать человеку, который решился на перепланировку своей квартиры, и как его накажут, если ее он не согласует с местными органами самоуправления.

(На вопросы отвечали: начальник сектора надзора за соблюдением требований к жилым помещениям Государственной жилищной инспекции Омской области Дмитрий Андреев и начальник отдела архитектуры, строительства и землепользования администрации Ленинского АО г. Омска Анастасия Самошина)

– Анастасия, расскажите, чем отличается перепланировка от переустройства жилья?

– Перепланировка, в соответствии с Жилищным кодексом, представляет собой изменение внутренней конфигурации, требующее внесение изменений в техническую документацию. Переустройство же жилого помещения – это установка, замена или перенос сантехнического или электрического оборудования. Оно также требует внесение изменений в технический паспорт.

– Где согласовывать перепланировку и что для этого нужно?

– Перепланировку нужно согласовывать в администрациях округов. Это происходит на безвозмездной основе. Необходимые документы: правоустанавливающие документы на объект, технический паспорт, согласие всех собственников данного помещения и собственно проект, выполненный в лицензированной организации, имеющей документы СРО.

– Можно ли подать все эти документы  в электронном виде?

– Да, услуга предоставляется в электронном виде. Это можно сделать, если вы зарегистрированы на сайте госуслуг. Здесь будет необходима электронно-цифровая подпись, которую нужно будет также получить в определенных структурах. Действовать она будет год.

– Если перепланировка уже сделана, можно ли ее узаконить постфактум?

– В данном случае необходимо обратиться органы местного самоуправления и приготовить те же самые документы, какие нужны и до перепланировки.

– Дмитрий, что будет, если перепланировку не узаконить?

– Это грозит штрафом до 2,5 тысяч рублей, либо требованием вернуть все в прежний вид, либо продажей квартиры на торгах и возмещением денег собственнику, за исключением судебных издержек и суммы, необходимой на восстановление жилья.

– Дорого ли заказать проект у специалистов?

– Проект стоит по-разному. В зависимости от сложности. Некоторые хотят убрать только перегородку в санузле, а некоторые – поменять всю планировку квартиры. Стоимость будет варьироваться от 5 до 125 тысяч рублей. Проект будут выполнять архитекторы только в лицензированных фирмах с документами СРО.

– Когда согласованную перепланировку собственник закончил, ему нужно подтверждать проведенные работы?

– Да. После окончания всех работ необходимо обратиться за получением акта на ввод жилого объекта в эксплуатацию. Органы местного самоуправления приедут на объект и будут сверять то, что получилось, с проектной документацией. Акт будет являться основой для создания нового технического паспорта без записи о самовольной перепланировке.

– Если такая запись в техническом паспорте все-таки будет, чем это грозит?

– Самовольная перепланировка, согласно ст. 29 Жилищного кодекса, влечет за собой то, что органы местного самоуправления направят вам требование о приведении объекта в первоначальный вид. Кроме этого, при наличии этой записи ни одна сделка не пройдет.

– То есть никак нельзя будет продать такую квартиру?

– Бывает, что такие сделки проходят, но крайне редко. Они могут состояться только в том случае, если старый и новый хозяин договорятся между собой.

– Нужно ли согласовывать с соседями перепланировку в своей квартире?

– Жилищный кодекс говорит, что если вы делаете перепланировку только внутри своего помещения, тогда согласие соседей не нужно.

– Если ты хочешь перепланировать свой тамбур, это нужно согласовывать на общедомовом собрании?

– Тут такая ситуация. Все говорят: «У меня есть квартира, есть коридор перед входной дверью на одну или две квартиры, могу ставить туда все, что захочу». Это ошибка. Покупая квартиру, собственник приобретает право на ее пользование, а все переустройство он должен делать только с разрешения. Если это внутри квартиры, то согласовывать нужно с органами местного самоуправления, если это общедомовое имущество, то с соседями. В Жилищном кодексе сразу определен этот вопрос: собственнику принадлежат все жилые комнаты и помещения, удовлетворяющие его нужды (кухня и санузел), также встроенные шкафы и кладовки. Это все считается его имуществом, кроме балкона, лоджий или веранды (в зависимости, что у него в квартире находится).

Законодатель сразу прописал, что балкон не является жилым помещением, а значит, не является и собственностью. Вы им пользуетесь, но это не ваша собственность. Вот говорят: «Когда я покупала квартиру, то заплатила за эти метры застройщику». Этот факт еще не значит, что балкон стал вашей собственностью. Вы просто отдали за него деньги по незнанию. Все эти три объекта, собственно, как и тамбур, который может объединять 2-3 квартиры, не являются жилыми помещениями, вашей собственностью.
Это все нежилые (холодные помещения).

Туда нельзя выносить нагревающие приборы от общей системы отопления, их нельзя переоборудовать в кухню. Вы можете утеплить балкон (сделать, например, электрический пол). При всем этом данное помещение как было не ваше, так и осталось не ваше. Оно относится к общему имуществу. Балкон в квартире не является вашей собственностью и может быть использован соседями.

Вообще балкон в свое время был местом не для того, чтобы народ туда выходил и дышал воздухом, а эвакуационным местом для других собственников. Спасатели цепляли к ним свои штурмовые лестницы и добирались до нужного этажа. Так происходит и до сих пор.

Даже при объединении двух соседних квартир должны собраться все собственники многоквартирного дома и совместно решить, можно ли такому собственнику пользоваться тамбуром.

– Анастасия, какие виды перепланировок в Омске самые популярные?

– Первое – это объединение санузла, разбор старых встроенных кладовок и встроенных шкафов.

– Что категорически делать запрещено?

– Категорически нельзя располагать ванную комнату над жилыми комнатами соседей снизу. Нельзя расширять кухню за счет санузла. Особенно это любят делать жители «хрущевок», так как там кухни по 5-6 кв метров. Также не допускается, чтобы из санузлов был оборудован выход в жилую комнату, если это не двухъярусная квартира, где есть два санузла. Газовые плиты тоже должны стоять в определенном месте.

Сейчас застройщики вводят жилье со свободной планировкой. То есть вы покупаете пустое помещение без проектных перегородок. Но установка перегородок тоже будет перепланировкой. Для этого тоже нужно заказывать проект. Кроме этого, необходимо проверить у застройщика их проектную документацию, чтобы посмотреть, где должны располагаться так называемые «мокрые зоны» (санузел и кухня).