Евгений Козлов: «Новый механизм аренды земли — это и есть результат компромисса»

В июне в областном минимущества и. о. его главы Евгений Козлов был утверждён в должности министра. Это и стало для БК55 поводом для беседы с ним.

Среди тем, которые мы обсудили с новым министром, были областная программа приватизации, новые кадастровые оценки земли и нынешняя ситуация с арендой земли для бизнеса после вступления в силу постановления облправительства № 419-п вместо постановления № 108-п.

— При начавшихся изменениях в общей структуре правительства изменился ли каким-то образам функционал министерства?

— На сегодня функционал прежний, положение о министерстве утверждено указом губернатора. Надо сразу сказать, что наше министерство является базовым. Поэтому мы присутствуем во всех отраслях, направлениях, мы являемся учредителями во всех областных учреждениях, предприятиях и акционерных обществах.

В основном функционал у нас основан на федеральном законодательстве — Земельном кодексе, гражданском и жилищном законодательстве, поэтому он из года в год стабилен.

Задачи остаются прежними: эффективное управление областным имуществом, обеспечение неналоговых поступлений, приобретение квартир детям-сиротам. Также — вовлечение земельных участков, относящихся к областному имуществу, в хозяйственный оборот.
Передаём имущество муниципалитетам. Например, на прошлой неделе принималось решение о передаче муниципалитету Омска дороги в Большие Поля. Сейчас к нам из мэрии поступает пакет документов, и мы в кратчайшие сроки готовим передачу. Передаём муниципалитетам движимое имущество, это оргтехника как помощь им, также — автомобили.

Сейчас у нас на первый план начинает выходить кадастровая оценка по новым правилам. И, конечно, здания площадью от 5 тысяч квадратных метров. Налогообложение по ним исчисляется, исходя из кадастровой стоимости. Для этого были изменения в Налоговом кодексе в своё время. Регионам было предписано выявлять и составлять перечень этих зданий, мы его ежегодно формируем. В процессе формирования мы обследуем объекты. На этот год их у нас запланировано более 230. Будет обход, специалисты будут составлять акты по фактическому использованию зданий. После составления актов формируется перечень.

Фото пресс-службы Минимущества Омской области

— Таких зданий становится намного больше год от года?

— Больше их может становиться от ведения строительства. Цифра по ним достаточно стабильная. Но при этом в любом случае есть правоприменение, так что мы вынуждены каждый год выходить и обследовать эти здания. Налогообложению подлежат только те, которые используются под деловые и офисные центры, либо по документам предусматривается, что они так будут использованы. У нас же могут меняться категория, вид разрешённого использования земли, назначение объекта. То есть был производственный объект — стал торговым или офисным.

— Собственник здания ведь может и заявить: да, вот я им владею, но оно не используется по каким-то причинам, поэтому прошу не облагать налогом?

— Да, есть такие случаи. Мы обязательно выходим, в плановом режиме смотрим, фиксируем, как используется здание, включаем в предварительный перечень. Естественно, предприниматель знает, что мы выходили, это происходит в его присутствии. Если он не согласен с результатом, он может подать к нам соответствующее обращение, указать причины несогласия. Приложить документы в доказательство. Мы их комиссионно рассматриваем, принимаем решение. То есть процедура достаточно формализована, открыта и понятна.

— Когда вы стали уже и. о. министра — насколько были к этому готовы и как считаете, насколько успешно получилось справиться с возросшей ответственностью?

— Ответственности не стало ни больше, ни меньше, она есть всегда. Любая ответственность исходит из полномочий. Мы эти полномочия осуществляли и будем осуществлять. В целом работа ведётся всем коллективом, работаем командой.

Вообще же должность заместителя министра предполагает в том числе в случае отсутствия министра исполнение его обязанностей. Поэтому никакой новости для меня здесь не было, каждый заместитель всегда готов исполнять эти обязанности.

Приватизация пройдёт на новых площадках

— Программа приватизации областного имущества на этот год уже менялась, как она сейчас проходит, охотно ли покупают то, что выставлено на продажу?

— В целом в федеральном законодательстве о приватизации произошли свежие изменения. Установили, что должны быть электронные торги, они должны быть открытыми, законодатель уходит от понятия закрытых торгов. Надо сказать, что в Омской области торги были всегда открытыми. По количеству участников мы их никогда не ограничивали.

Сейчас законодательство предписывает определиться с площадкой, на которой будут проводиться эти торги. Их перечень определяет постановление правительства России. Мы планируем, что главенствующую роль в непосредственном проведении оценки, решении о приватизации как организатор мы оставляем за собой, но при этом сами торги будет проводить торговая площадка. Сейчас торги, которые были объявлены до 1 июня, продолжает наше казённое учреждение «Центр учета и содержание собственности Омской области», а все аукционы после 1 июня уже будут проводиться на аккредитованной министерством специализированной электронной площадке. Чтобы было понятнее — это будет компания федерального уровня, областные организации здесь участвовать не будут. На память — это площадка Сбербанка.

Фото А. Катаева

На торги у нас предлагается в этом году 60 объектов недвижимости, из них 21 на территории Омска. Из известных — одноэтажное деревянное здание на Театральной, это памятник регионального значения, надеемся, что предпринимательское сообщество проявит интерес к нему.

— У таких памятников ведь всегда обременение, так что новому владельцу запрещён снос, ограничивают реконструкцию?

— Да, к памятникам предъявляются федеральные особые требования. При реконструкции или проведении каких-то капитальных работ должна привлекаться лицензированная организация, которая на таком и специализируется. Есть охранные обязательства по линии минкульта, они должны соблюдаться собственниками. После продажи ведётся надзор того, как обязательства соблюдаются. В них прописаны и сроки, и действия, которые там нужно проводить.

Таким образом, всего на сегодня у нас продано 15 объектов из плана на год, из них 10 относятся к недвижимости и 4 — земельные участки под ними. Движимое имущество тоже продаём, надо сказать, что в целом по областному законодательству мы запрашиваем информацию от отраслевых органов власти о высвобождаемых объектах, тех, которые целесообразно предложить на продажу. Их предложения мы обязательно учитываем, естественно, даём свои предложения. Всё, что не используется, мы, во-первых, смотрим с точки зрения возможности или невозможности его использования другими ведомствами или учреждениями. Если оно не востребовано, мы, конечно, смотрим, как это может использоваться органами местного самоуправления. Если тоже нет, то имущество включаем в план приватизации. Он разделён на две части: основные объекты, где есть участие в хозяйственных обществах, это идёт через правительство. Там же, в правительственном акте, предусматриваются объекты стоимостью более 10 миллионов рублей. Второе — движимое имущество, линейные объекты, недвижимость дешевле 10 миллионов — включается в распоряжения нашего министерства.

В целом за 15 объектов мы получили более 23 миллионов рублей. Планы поставлены, в любом случае подводить итоги мы будем ближе к концу года. Ряд объектов ещё находится в стадии оценки. Дело в том, что федеральное законодательство о приватизации принято давно, в результате у нас в области массовая приватизация уже завершилась. Сейчас приватизация идет точечно.

«Торги показывают, что акции востребованы»

— Есть объекты, которые особенно трудно продать? Вот, например, уже долгое время не покупают акции аэропорта «Омск — Фёдоровка»…

— Надо сразу сказать, что в собственности области не контрольный пакет акций «Фёдоровки», 49%, поэтому, анализируя федеральное законодательство, понимаем, что самый правильный путь — их приватизация. По нему мы и идём. Торги-то показывают, что акции востребованы. Вопрос в том, что собственник не подписывает договор.

— Соответственно, он не платит деньги за акции.

— Но при этом оставляет задаток в собственности области. И он не единственный желающий, который заявляется на торги. Видя, что торги вызывают интерес, мы просто обязаны выставлять акции на продажу.

— А есть ещё подобные примеры?

— Да, они есть, но обратите внимание — мы выставляем их. Конечно, речь идёт о платежеспособном спросе. Это формирует рынок. Процедура простая: включили в план приватизации, независимый оценщик его оценил, получили заключение саморегулируемой организации оценщиков, выставили объект на продажу. Торги показывают, насколько он востребован. Тот же дом на Сенной, 22: он тоже выставлялся несколько раз, более того, поступали заявки на него. Точно так же не заключался договор, но тем не менее объект был реализован с торгов спустя некоторый период времени. Возвращаясь к вопросу о массовой приватизации — она завершена, в вовлечении объектов в хозяйственную деятельность мы в любом случае заинтересованы. Чтобы пришёл инвестор и реализовывал свои цели и задачи. Да, это может произойти не в текущем году. Но надеемся, что в следующий период эти объекты обретут своего собственника. Заинтересованных много.

— Но, когда победитель торгов не подписывает договор, это не значит, что министерство сразу решит: а давайте на новых торгах серьезно снизим цену?

— По федеральному законодательству есть различные способы приватизации, и они поэтапны, могут идти последовательно друг за другом. Здесь ситуация такова: если есть торги, мы видим, что есть желающие, то на примере того же дома на Сенной — мы должны пытаться вновь и вновь реализовывать объект по тому же отчёту оценщика. Соответственно, мы выставляем его по этой определённой цене. Когда срок действия отчёта заканчивается, заново проводится оценка. Естественно, когда оценщик проводит новую оценку, он уже смотрит и наши торги, и как изменился рынок. Да, есть определённые вопросы к состоянию объектов такого рода, инфраструктуре, парковкам — это всё влияет на рыночную оценку объекта. Оценщик всё это учитывает и предлагает новую цену. За него мы, конечно, говорить не можем, он независим и должен быть независим. По максимально сложным оценкам идёт отчёт саморегулируемой организации оценщиков на предмет размера цены. То есть это всё перепроверяется.

— Мы получили информацию, что область планирует приватизировать санаторий «Коммунальник». Как это прокомментируете, и если это правда, то неужели объект не выгоднее оставлять в собственности региона и получать доходы от его работы?

— От отраслевого органа к нам таких предложений не поступало. Постановление правительства области устанавливает критерии принятия решений: если предприятие не приносит дивидендов, убыточно, не влияет на рынок, то необходимо рассматривать вопрос о его дальнейшей судьбе. Либо это приватизация, либо ликвидация — различные пути. На сегодня «Коммунальник» есть и остаётся в областной собственности.

— Недавно правительство рассматривало вопрос о приватизации «Омской топливной компании», и губернатор поручил просчитать варианты, при которых она всё же могла бы остаться в собственности области и успешно работать. Какая сейчас там ситуация, получилось это просчитать? Есть какие-то уже промежуточные результаты?

— Мы ещё ведём консультации, но уже повторю: есть критерии, по которым принимаются решения. Второе — мы понимаем, что на протяжении ряда лет по естественным причинам компания теряла свои позиции. Потому что вступили в силу федеральные законы об обязательных торгах. В своё время это было новеллой, сейчас 44-й закон усовершенствован, он предписывает органам власти проводить торги. Идёт целенаправленное формирование условий создания конкуренции. В том числе на топливном рынке. Соответственно, у компании появилось много конкурентов. Федеральный законодатель нацелен на минимизацию монополистов на какой бы то ни было территории.

Так что «ОТК» эти позиции теряла. На 2017 год она занимала уже около 16% топливного рынка. Это довольно существенное снижение. И, как показывает практика, сбоев в снабжении топливом в области не происходит. То есть рынок сам регулирует ситуацию.

— Но объективно — эти новации её подкосили?

— Отчасти да.

Пересчитают плату более чем по 10 тыс. договорам

— По вашим оценкам — насколько позитивно бизнес воспринял тот документ, который приняли вместо уже отменённого постановления № 108-п?

— Как вы помните, 419-е постановление очень много обсуждалось во всевозможных комиссиях, на совещаниях, круглых столах. Даже два заседания общественных советов — Минимущества и Минэкономики — проводились. Там участвовали представители и областного правительства, и мэрии, и бизнес-сообщества. И приезжали представители Российской ТПП. Было подписано соответствующее соглашение, и в целом предпринимательское сообщество поддержало проект. Цель была учесть предложения, которые выдвигали предприниматели, мы постарались изложить механизм формирования арендной платы максимально прозрачно. Все признали, что механизм формирования платы от кадастровой стоимости максимально понятен. Потому что, установив именно так и умножив на обоснованный коэффициент, предприниматель сам может определить, он смотрит, какая информация содержится в едином госреестре недвижимости, какая у него кадастровая оценка участка, умножает на коэффициент и уже знает, какая будет арендная плата. Ему не надо ждать уведомлений, чтобы знать её размер. В целом пересчёту платы подлежат больше 10 тысяч договоров аренды — на территории всей области. Когда мы проводили исследование на примере городской администрации, мы исследовали более 2,5 тысяч договоров аренды, которые на тот момент были у администрации, также мы брали областные участки, которые есть у нас. Смотрели, как это в том числе отобразится на районах области.

Фото А. Катаева

На начало июня в Омске процент падения поступлений арендных платежей, по нашим данным, около 22%. Аналогично падение идёт и по областным участкам.

Не случайно 419-м постановлением одновременно принят порядок по арендной плате и предусмотрен льготный выкуп по линии субъектов малого предпринимательства до 10%. В документ было заложено две даты: до 1 января 2020 года необходимо подать заявление, а сам выкуп может быть в 2021 году. Этот год дается, чтобы арендаторы могли урегулировали все взаимоотношения с муниципальными органами по наличию или отсутствию долгов. Мы будем мониторить, как развивается ситуация.

— Хотя по области, как известно, больших конфликтов не было?
— Знаете, новый механизм не только понятен, он ещё и может регулироваться в том числе со стороны арендатора. Это и есть результат компромисса. Потому что сама кадастровая оценка установлена, принята, но при этом федеральный закон говорит: заинтересованное лицо имеет право, если не согласно с установленной официально оценкой, произвести оценку рыночной стоимости участка, получить заключение, заявиться в комиссию, которая сформирована при местном управлении Росреестра, и там постараться изменить кадастровую стоимость. Конечно, если по оценке предпринимателей стоимость завышена, то они могут идти по процедуре ее оспаривания.

«Рекомендуем внести предложения»

Хотелось бы добавить ещё вот что: идёт смещение акцентов. Приняты федеральные законы об усовершенствовании кадастровой оценки. И земельных участков, и объектов капитального строительства. Это касается всей территории Омской области. В этом году у нас проходит оценка четырёх категорий земель: промышленности, особо охраняемых природных территорий, лесного и водного фонда. Там немного участков по сравнению с предстоящими годами, на сегодня перечень сформирован и содержит 7 112 участков, вполне возможно, он будет дополнен. Сейчас перечень находится на экспертизе в Росреестре. Соответственно, он будет либо одобрен, либо уточнён. Но в чём важность: это предшествует массовой оценке следующего года. На этих четырёх категориях мы отрабатываем механизмы правильного взаимодействия с местным самоуправлением, федеральными органами, предпринимателями и собственниками земельных участков. Это будет транслироваться на оценку земель населенных пунктов и сельскохозяйственного назначения 2020 года, под которую попадет почти миллион участков на всей территории региона, и на оценку объектов капитального строительства 2021 года.

Мы рекомендуем всем собственникам обратить внимание на предварительные результаты оценки, внести свои предложения и обоснования в адрес нашего бюджетного учреждения.