Борис Борсуковский: «Как устранить недоработки Жилищного Кодекса по капремонту частного жилфонда»

Новый 2022 год порадовал собственников помещений в многоквартирных домах подарком губернатора Омской области Александра Буркова постановлением «Об установлении минимального размера на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном дому» от 10.11.2021 г. № 503п до 11,43 рубля в месяц на 1 м². Прежний взнос равнялся 6,7 рубля.

Повышение тарифа довольно любопытно обоснованно в приложении к постановлению.

Оценочная стоимость многоквартирного девятиэтажного дома определена в 43 064 873,80. Поразительная точность! Но собственникам необходимо ремонтировать не среднестатистический дом, а тот в котором они проживают. Дома отличаются возрастом (износом строения), материалом его изготовления, количеством квартир, лифтов и т. д. Объём и стоимость ремонта должны определяться соответствующей оценочной комиссией и утверждаться общим собранием собственников дома.

К обычным коммунальным платежам, которые уплачивают собственники квартир, с недавних пор добавились взносы в фонд капитального ремонта.  Платежи регулируются Жилищным Кодексом РФ с 2012 года.

Согласно части 1 ст. 169 ЖК собственники помещений в многоквартирном доме обязаны уплачивать ежемесячные взносы на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме. Действующий Жилищный кодекс РФ прописывает необходимость капитального ремонта, механизм проведение сбора, накопления средств и ответственность собственников по уплате по своей сути налога (минимальный размер взноса на капитальный ремонт). Кодекс фактически исключил участие собственников в оценке содержания, объёма, сроков и стоимости ремонта, нарушив статью 19 п. 1 «частный жилищный фонд».  

Правда Кодекс позволил собственникам решением общего собрания увеличивать минимальный размер взноса капитального ремонта или прекратить сбор средств, если накопленная сумма превышает стоимость капитального ремонта, но вот как её определять не указал.

Мы обратили внимание на множество недоработок статей Жилищного кодекса РФ, относящиеся к сбору средств, необходимых для проведения фактического капитального ремонта домов частного жилищного фонда.

1. Многоквартирный дом принадлежит собственникам жилых и юридических помещений, на которых лежит ответственность его содержания. Основным органом управления домом является общее собрание собственников, которое рассматривает и утверждает предложения управляющей компании или правления соответствующей формы самоуправления по содержанию и ремонту дома. Соответствующие муниципальные органы по утверждённому графику обязаны проводить контроль инженерных параметров содержания общедомовых помещений, принимать соответствующие решения по ремонту и отслеживать их исполнение.
2. Дома частного жилищного фонда существенно отличаются по срокам эксплуатации и по степени износа их конструкции. Многим жилым домам уже более шестидесяти лет, которые скорее подлежат сносу, но продолжают оставаться жильём для тысяч омичей. Износ технического оборудования в них требует постоянного профессионального контроля и соответствующего ремонта. В последние годы шло активное строительство технологически более совершенных зданий, срок эксплуатации которых значительно увеличивался. Введённая законодателем накопительная система финансирования капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах предполагает длительное осуществление накоплений на проведение соответствующего капитального ремонта, что позволяет ввести понятие — накопительный платёж ожидаемой услуги.
3. Полагаем, что в статье 156 Жилищного кодекса Российской Федерации подпунктом 2) пункта 2. «плату за коммунальные услуги» следует добавить: накопительный платёж ожидаемой услуги.

Накопительный платёж ожидаемой услуги — длительный срок сбора средств на капитальный ремонт многоквартирного дома.

В решении общего собрания дома по рекомендациям комиссии по оценке предстоящего капитального ремонта дома (оценочная комиссия), в состав которой входят представители собственников дома, управляющей компании, городской или окружной жилищной инспекции и аккредитованной строительной организации, после проведения изучения состояния дома, отражаются: срок начала сбора средств и размер ежемесячного взноса собственником помещения. Комиссия производит обследование состояния дома каждые пять лет. В региональных программах капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах сроки начала проведения капитального ремонта определить в 25-30 лет, которые в индивидуальных случаях зависят от состояния дома. В законодательстве отсутствует ссылка на срок последующих капитальных ремонтов, что подтверждает, что его необходимость определяется износом материалов в конструкции дома и инженерной системы обслуживания. Вот почему:

Оптимальный размер и срок сбора взносов должен предлагаться оценочной комиссией и утверждаться решением общего собрания.

4. Выделим два варианта многоквартирных домов:

А. Дом старый, т. е. эксплуатируется более 40 лет, и износ строения может быть устранён только капитальным ремонтом. Указываемые сроки ориентировочные, требуют анализа и выводов специалистов. Несомненно, что такой дом попадает под «взносы на капитальный ремонт», но точнее — накопительный платёж ожидаемой услуги.

Б. Новый дом. Первые пять лет строители за свой счёт устраняют брак и недоделки, обнаруженные при эксплуатации дома. До 25 лет дом должен обладать гарантией, учитывающей его оптимальную проектную эксплуатацию. Отдельные дефекты устраняются текущим ремонтом, стоимость которого входит в оплату содержания жилья. После завершения гарантийного срока создаётся оценочная комиссия, которая определяет по условиям эксплуатации дома и его состояния и необходимость или отсутствие сбора на капитальный ремонт. Срок сбора средств на капремонт не должен превышать 10 лет до его начала. По решению собрания собственников деньги хранятся на специальном банковском счете дома.

Преждевременный сбор средств на капремонт не имеет целевой мотивации:

— деньги лежат без движения;

— инфляция снижает платёжную обеспеченность взносов.

Сбор средств на капремонт в оптимальный срок логичен и мотивирован.

(Продолжение следует)

Борис Борсуковский,

кандидат педагогических наук,

доцент социальной педагогики.