Поднять «земельные» доходы в бюджет Омска можно и ощутимо, и легитимно

Депутаты горсовета снова начали присматриваться к льготной ставке для предпринимателей.

Депутаты Омского горсовета снова задумались об инвентаризации земельных участков. Эксперты подсчитали: из-за неучтенных наделов бюджет недополучает как налоги, так и арендную плату за пользование землей.

Задаче наполнения бюджета хорошо послужило бы возобновление выкупа земельных участков предпринимателями по льготной ставке. Эта программа действовала с 2019–2021 год, и теперь завершена. Тогда, напомним, представители бизнеса могли выкупить участки земли за 10% от ее кадастровой стоимости.

Конечно, для этого нужно было соблюсти ряд необходимых условий. Были и другие усложняющие дело нюансы. Тем не менее, идею нашли полезной для дела пополнения бюджета.

Так, в ходе заседания комитета по вопросам экономического развития Омского горсовета выступил глава комитета Торгово-промышленной палаты Омской области по вопросам недвижимости, эксперт по вопросам недвижимости федеральной Торгово-промышленной палаты Александр Дмитриенко.

Он подчеркнул: видит в этой теме не вопрос предоставления льгот предпринимателям. А предложил сосредоточиться на вовлечении в гражданский оборот и расширении земельной налогооблагаемой базы на территории города Омска за счет выявления земельных участков, от которых в данный момент не поступают в бюджет Омска средства в виде налогов или арендной платы.

«Мы должны подойти к этому вопросу стратегически и говорить: есть ли у нас ресурсы? И как эти ресурсы использовать, чтобы было гарантированное дополнительное поступление денег в бюджет.

То, что касается механизма выкупа участков — это лишь аргумент для достижения той цели, которую я озвучил», — сообщил Дмитриенко.

Далее эксперт сосредоточился на цифрах доклада, предоставленного департаментом имущественных отношений мэрии Омска.

Так, в разделе «Договоры купли-продажи» во время действия льготы в 10% имеются такие цифры:

• в 2020 году — 79 договоров купли-продажи;
• в 2021 году — 100;
• в 2022-м  —  67. По 17 еще действовала льгота. За минусом этих семнадцати — 50;
• в 2023 — 59.

«То есть налицо динамика: при наличии льготы на выкуп участков больше, чем в условиях отсутствия такой льготы», — заключил Дмитриенко.

Обратил внимание специалист и на такой показатель: вырученные денежные средства за эти 4 года. Итого — 470 млн рублей.

Если разделить на четыре, то получиться где-то 120 млн рублей в год.

Далее, по информации, которая была публично озвучена депутатами Заксобрания, у нас в Омской области есть около 380 тыс. земельных участков, за которые не платится ни аренда, ни земельный налог.

«Я — бывший директор департамента имущественных отношений горадминистрации. И эта тема мне очень хорошо знакома. Для того чтобы решить этот вопрос, необходимы эффективные инструменты. Например, нужно министерству имущественных отношений и депимущества мэрии провести срочную инвентаризацию неохваченных земельных участков.

Это достаточно инерционный и затратный механизм — и по времени, и по человеческим ресурсам.

Но есть другой вариант — экономический механизм. Создание условий для того, чтобы предприниматели могли поспешить выкупить землю по льготной ставке».

И Александр Дмитриенко предложил в будущем применить льготную ставку в 2,5%.

«Откуда я взял эту цифру? До 1 июля 2012 года по всей России действовала такая льготная ставка. До 2007 года исчисления были в кратности к земельному налогу, а в 2007 году была введена льгота в 2,5% от кадастровой стоимости», — напомнил представитель Торгово-промышленной палаты.

Можно задать вопрос — почему с тех времен предприниматели не выкупили земельные участки?

«Как раз 1 января 2008 года у нас на территории Омска имелась новая кадастровая оценка. Но она была проведена крайне некорректно. О чем свидетельствует следующий факт: то время, в 2008–2009 году, по всей России, по информации Росреестра, было 400 дел в арбитражных судах. Из них 300 дел рассматривались в Омске. Превышение кадастровой стоимости в тот период доходило до 40-кратного. То есть в 40 раз кадастровая стоимость превышала рыночную.

И даже при льготной ставке в 2,5% невозможно было выкупить земельные участки. То есть, этот инструмент ранее применялся, но недостаточно эффективно», — обрисовал ситуацию специалист.

Далее Дмитриенко перешел к тем 380 тысячам «неучтенных» земельных участков.

«Я провел небольшой математический расчет.

В настоящий момент у нас на кадастровом учете стоят 825 тыс. земельных участков. Мне известна суммарная кадастровая стоимость. Я взял этот показатель, разделил на общее количество участков — 25 тыс. И получил условную стоимость условного земельного участка. Потом эту условную стоимость умножил на 380 тыс. и получил потенциальную базовую кадастровую стоимость.

Если все-таки эти земельные участки будут выкуплены за 2,5%, то ежегодные поступления в бюджет города Омска будут в пределах 5 млрд 496 млн рублей», — подсчитал Дмитриенко.

Он подчеркнул: если выкуп этих земельных участков состоится за 2,5%, поступления от выкупа в бюджет будет 9 млрд 160 млн рублей.

И предложение заключается в следующем: после того, как выкупят предприниматели за 2,5% от кадастровой стоимости земель, департамент имущественных отношений после заключения договора купли-продажи подает заявление в суд о взыскании неосновательного обогащения за три года. Это в среднем где-то 5%, (по торговле — 5,9%ставка по аренде, для офисов — 4,5%). И если эту ставку помножить на три года, то получается 15%.

Кроме этого, в обязательном порядке депимущества заявляет ходатайство о принятии мер обеспечительного характера. То есть накладывает арест на этот земельный участок. И предприниматель, который выкупил его за 2,5%, — он уже не уйдет от финансовой ответственности.

Вот это неосновательное обогащение составит 54 млрд 965 млн рублей.

«Итого общая сумма у меня получается 69 млрд 623 млн рублей.

Даже если одна десятая предпринимателей, всего-навсего, осмелится выкупить эти земельные участки, тогда у нас получается 6 млрд 962 млн рублей.

Даже если одна сотая выкупит участки по этой льготной ставке, то у нас получится 696 млн рублей.

Если мы сравним с тем материалом, которые был предоставлен городской администрацией по этой теме, мы получили за четыре года 470 млн рублей», — подытожил Дмитриенко.

По мнению эксперта, здесь есть реальный потенциал. Его можно реализовывать абсолютно легитимно. И достаточно эффективно поработать в этом направлении.

«С этой темой, к сожалению, я неоднократно выходил к губернатору Назарову. И к предшествующему губернатору, забыл его фамилию. И при встрече с ними губернаторы давали поручение в минэкономики: «В случае реализации предложения Александра Васильевича посчитаете, пожалуйста, выпадающие доходы». Но губернаторы, к сожалению, не увидели в этом потенциала.

Есть предложение все-таки этот вопрос изучить», — заключил представитель Торгово-промышленной палаты.

Цифры прозвучали, что и говорить, заманчивые. Но на данном этапе осторожные депутаты инициировали создание рабочей группы, которой предстоит тщательно изучить этот вопрос.