Неевклидова архитектура, часть I: Как «родившийся» из одной квартиры дом превратился в угрозу для целого таунхауса

И как судья Потеревич, действуя из благих побуждений, лишь усугубила ситуацию.

БК55 предлагает читателям историю о споре собственников жилья в микрорайоне «Старгород», возведённом известным омским бизнесменом Виталием Ольшанским. Конфликт жителей возник из желания некоего Романа Титова обогатиться, что затем усугубилось не без помощи судебных инстанций.

Отношения из-за практически «сделанной на коленке» газовой отопительной системы выясняют жители дома блокированной застройки № 3 по ул. Нагибина со своими соседями из квартир № 5а-е, которые фактически превратились в отдельный многоквартирный дом.

Справка.

Дом блокированной застройки — это, по сути, соединённые общими боковыми стенами без проёмов жилые дома высотностью не более трёх этажей, размещённые на отдельных жилых участках. Такое жильё не подразумевает наличие общего имущества — должен быть отдельный вход, коммуникации и в каждом должно проживать не более одной семьи. Это понятие в Градостроительном кодексе РФ появилось только в 2022 году. Итак, акт приёмки дома блокированной застройки был подписан 26 марта 2007 года. Введён в эксплуатацию как дом блокированной застройки департаментом строительства мэрии Омска в соответствии с разрешением № 55-300 от 11 декабря 2007 года. В этом же документе значится и количество квартир, равное 8, и указание на то, что в доме наличествовали все коммуникации: отопление, водопровод, канализация, электричество, телефонные и компьютерные сети, а также газопровод, доведённый до внутреннего газопровода каждого блока.

Итак, 12 сентября 2011 года Титов приобретает блок-квартиру № 5 и практически сразу же начинает вести в нём перепланировку с признаками реконструкции в соответствии с распоряжением № 613 от 19 сентября 2011 года также знакомого читателям БК55 тогдашнего главы ЦАО Сергея Будько. В результате действий хозяина блока одна квартира разделилась на 6 отдельных, которые он впоследствии распродал.

Между тем, Омский областной суд своим апелляционным определением № 33-5032/2013 от 22 августа 2013 года отменил разрешение на реконструкцию, из-за чего жильцам квартир № 5а-е пришлось обращаться в суд, чтобы сохранить свои квартиры, тем самым породив правовую коллизию, из-за которой и начали развитие дальнейшие события.

Эксплуатация части здания после перепланировки квартиры 5 допустима, отвечает требованиям безопасности и надежности жилья. Конструктивная целостность здания, несущая способность конструкций не нарушена, угрозы разрушения дома, жизни и здоровью жильцов дома отсутствует.

<…>

Как следует из заключения проведенной по делу судебной экспертизы (л.д. 2-28, т.3), выполненные в квартире 5 дома 3 по ул. Нагибина в г. Омске работы соответствуют требованиям СниПов, ГОСТов, иных нормативных строительных актов для зданий и сооружений. Выполненные в квартире 5 работы, в результате которых были образованы квартиры 5а, 5б, 5в, 5г, 5д, 5е, угрозу жизни и здоровью граждан не создают.

Далее своим решением по делу № 2-13/2014 Центральный районный суд в лице судьи Сафронова постановил сохранить за собственниками «новообразованных» квартир их жильё, создав тем самым предпосылки к дальнейшему негативному развитию ситуации.

Разрешение на эксплуатацию помещений жильцам никто не давал, однако это не помешало им обустроить своё жильё и подвести инженерные коммуникации. Отсутствие каких бы то ни было сетей также было зафиксировано и в техпаспортах квартир.

Главным же сюрпризом для соседей стало газовое отопление, оставленное ещё Титовым в подвальном помещении для эксплуатации новыми жильцами. 9 мая 2023 года жители дома обнаружили утечку газа и обратились в компетентные службы.

На место прибыли сотрудники «Омскгоргаза», установили причину утечки и перекрыли трубу. Восстанавливать подачу газа компания не захотела из-за отсутствия действующего договора на обслуживание оборудования, ссылаясь на то, что у жителей «пятого блока» нет права собственности на подвальное помещение, где размещена котельная, а также отсутствуют разрешительные документы и проект газового снабжения этих квартир.

В выполненном ООО «Бюро независимых экспертиз» заключении эксперта № 925-12/2023 от 19.12.2023 (есть в распоряжении БК55) прямым текстом прописано, что конкретное нарушение СП 62.13330.2011 — это размещение котельного оборудования в подвальном помещении многоквартирного дома, за которое жильцы блока-«подъезда» судились отдельно (и преуспели лишь частично, согласно апелляционному определению Судебной коллегии по гражданским делам Омского областного суда по делу № 2-30/2023 от 8 ноября 2023 года). И это не единственная проблема.

Ещё до судебного разбирательства, 20 июля прошлого года в дом с внеплановой проверкой нагрянул государственный пожарный надзор, дабы проинспектировать расположенную в подвальном помещении котельную. Инспекция выявила следующий ряд нарушений: не удалось установить огнестойкость косоуров лестниц, ведущих в квартиры;

• помещение котельной располагается прямо под квартирами дома (что категорически запрещено);
• в теплогенераторной слишком маленькое окно;
• в противопожарной перегородке котельной имеются слишком большие отверстия и зазоры;
• лестница из котельной не имеет поручня наружу, проступи в марше меньше 25 см;
• помещении котельной нет автоматической пожарной сигнализации;
• на дверях теплогенераторной отсутствует маркировка категории по взрывопожароопасности;
• здание эксплуатируется по старому классу классификации функциональной пожарной опасности;
• помещение котельной не отделяется прочными перекрытиями 3-го типа от остального здания;
• просвет двери эвакуационного выхода из котельной меньше 0,6×1,8 м.

Невзирая на результаты экспертизы, акты МЧС и отсутствие проекта газоснабжения, судья Потеревич постановила, что «Омскгоргаз» должен незамедлительно восстановить подачу газа в квартиры (вероятно, делая это из лучших побуждений).

В ходе исследования выявлена неисправность резервного котла, которая является устранимой. С технической точки зрения все работоспособно, кроме резервного котла. Вместе с тем, поскольку у дома имеется статус многоквартирного дома, имеется нарушение требований п. 7.1. СП 62.13330.2011 «Газораспределительные системы. Актуализированная редакция СНиП 42- 01-2002». Исследуемая газовая система индивидуальная, поставляет тепловую энергию в квартиры блока №.

Между тем, пятый блок мало того, что не введён в эксплуатацию, так и технически уже не является единой квартирой в доме блокированной застройки (что признано и судом, и «Омскгоргазом»), а стал самостоятельным многоквартирным домом. И это уже подразумевает иные ГОСТы, СНИПы и другие нормативные документы, которыми в данной ситуации нужно руководствоваться.

В результате этого жители всего дома сидят как на пороховой бочке: мало того, что на цокольном этаже находится незаконно размещённая газовая котельная, так и нагрузка на остальные коммуникации возросла. В частности, на электрические и водопроводные сети, что уже давало о себе знать жильцам квартир пятого блока.

Кто понесёт ответственность в случае аварии за ситуацию, в которой жильцы не могут договориться? Бывший собственник квартиры Титов, или судья Потеревич, или судья Сафронов? Возникшая правовая коллизия и без того усложняет разбирательство в этой ситуации, и вместо установления чёткого статуса дома суд принимает решение затянуть его ещё сильнее.

И это при том, что решение суда принято вопреки мнению самих газовых компаний: так, 17 января 2021 года был расторгнут договор жильцов пятого блока с ООО «Газ-Терм-Сервис» на обслуживание внутридомового газового оборудования (ВДГО), 18 января 2022 года обслуживать котельную пятого блока отказался «Омскгоргаз», 5 апреля 2023 года такое же решение приняла компания «Плазма», а 17 ноября 2023 года аналогичная участь постигла договор с барнаульской компанией «Центральные газовые сети». Ответственные лица этих предприятий прекрасно понимают, что в случае возникновения нештатной ситуации они за это понесут уголовную ответственность.

Но будет ли до этого дела жильцам пятого блока, а также их соседям из смежных с ними квартир? Вряд ли, учитывая, чем обычно заканчиваются такие ситуации.

• В пятиэтажке Новосибирска произошел взрыв газа

И в интересах жильцов всего дома — не допустить повторения подобной трагедии.

О проблемах правового статуса дома БК55 расскажет в следующем материале.

Продолжение следует…

Павел Астремский