Неевклидова архитектура, часть II: Неконвертируемая застройка, или о чём теперь договариваться жильцам дома в Старгороде

А рано или поздно перестать бегать по судам и искать компромисс всё равно придётся.

БК55 возвращается к истории дома блокированной застройки в Старгороде, пущенном «по течению» желанием его бывшего собственника и «хотевшей как лучше» судьи Потеревич. Пока хозяева квартир выясняют отношения в инстанциях Фемиды, в доме из-за правовой коллизии продолжает работать незаконно размещённая газовая котельная, которая может в любой момент спровоцировать катастрофу.

Но главным посылом к этому являлась незаконная реконструкция квартиры № 5, которая была произведена по инициативе одного из предыдущих жильцов.

Итак, напомним, на чём мы остановилось в последний раз.

В ходе исследования выявлена неисправность резервного котла, которая является устранимой. С технической точки зрения все работоспособно, кроме резервного котла. Вместе с тем, поскольку у дома имеется статус многоквартирного дома, имеется нарушение требований п. 7.1. СП 62.13330.2011 «Газораспределительные системы. Актуализированная редакция СНиП 42- 01-2002».

Между тем, пятый блок мало того, что не введён в эксплуатацию, так и технически уже не является единой квартирой в доме блокированной застройки (что признано и судом, и «Омскгоргазом»), а стал самостоятельным многоквартирным домом. И это уже подразумевает иные ГОСТы, СНИПы и другие нормативные документы, которыми в данной ситуации нужно руководствоваться.

В документах фигурирует формулировка, что блок 5, где размещаются квартиры 5а-5е, имеет признаки многоквартирного дома. Поскольку одновременно статус МКД и многоквартирного дома блокированной застройки строение иметь не может, эту ситуацию необходимо разрешить в судебном порядке.

Но во всех квартирах дома живут люди, и в общих интересах — сделать так, чтобы это было максимально безопасно и продуктивно для всех в равной степени — здесь превалирует общедомовой интерес. По сути, суд признал реконструкцию, причём решения судов 2013 и 2014 года друг другу противоречат, а с остальными жильцами проведение работ никто не согласовывал.

Причём увеличения площадей в реконструируемой квартире не произошло, и в свете сложившейся ситуации дело 2014 года может быть отправлено на пересмотр в связи с вновь открывшимися обстоятельствами… Подвал-то Фемида при рассмотрении не учитывала, о чём в дальнейшем также будет рассказано подробнее.

Одного из владельцев 117 кв. м этого нежилого помещения бывшего 5 блока (бывшего ранее жилым и также переведённым в новый статус) лишили собственности, по нынешним ценам на серьезную сумму более 10 млн рублей, но на каком основании? Судья Базылова обосновывала решение тем, что это помещение является общедомовым, но почему-то передала его в общедолевую собственность жильцов квартир 5а-5е.

Поскольку документ, разрешивший Титову использовать квартиру после реконструкции, утратил свою силу, можно руководствоваться в этой ситуации решениями Верховного Суда РФ.

Соответственно, в рамках настоящего дела судами установлено, что общество эксплуатирует объект капитального строительства, расположенный по адресу: г. Москва, ул. Марксистская, д. 3, стр. 2, после реконструкции без полученного в установленном порядке разрешения на ввод объекта в эксплуатацию. Ни из материалов дела, ни из позиции общества, сообщенной представителем в судебном заседании в Верховном Суде Российской Федерации, не следует убедительных оснований невозможности обращения в уполномоченный орган власти за разрешением на ввод объекта в эксплуатацию; не усматривается и непреодолимых юридических препятствий для выдачи уполномоченным органом власти такого разрешения. В том числе, отсутствие у общества в рассматриваемом случае разрешения на строительство таковым являться не может.

Судебные акты по делу № А40-108774/21 не могут заменить разрешение на ввод объекта в эксплуатацию; само по себе наличие у общества права собственности на спорный объект не порождает права эксплуатировать его без полученного в установленном порядке разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, — из определения Верховного Суда РФ по делу № А40-103770/2021 от 01.02.2023.

Или же другой случай, где суд также рассматривал эксплуатацию здания коммерческой организацией.

Судами первой и апелляционной инстанций установлено, что общество эксплуатирует объект капитального строительства, расположенный по адресу: г. Москва, ул. Новочеремушкинская, д. 26, корп. 1, после реконструкции без полученного в установленном порядке разрешения на ввод объекта в эксплуатацию. Ни из материалов дела, ни из позиции общества, сообщенной 6 представителем в судебном заседании в Верховном Суде Российской Федерации, не следует убедительных оснований невозможности обращения в уполномоченный орган власти за разрешением на ввод объекта в эксплуатацию; не усматривается и непреодолимых юридических препятствий для выдачи уполномоченным органом власти такого разрешения. В том числе, отсутствие у общества в рассматриваемом случае разрешения на строительство таковым являться не может, — из определения Верховного Суда РФ по делу № А40-111301/2021 от 20.12.2022.

Использование не введённого в эксплуатацию объекта капстроительства уже само по себе опасно тем, что его надёжность не проверена надзорными органами. Достаточно вспомнить ставший притчей во языцех пожар на складе Wildberries в Шушарах, ставший одной из самых громких тем в СМИ в январе. До сих пор ведутся разбирательства с целью выяснить, кто же в этой ситуации виноват, а между тем г-жа Бакальчук не спешит выплачивать компенсации продавцам своего маркетплейса, чьи товары сгорели дотла.

Рассмотрим вариант с постановкой дома на учёт в качестве многоквартирного. Это затронет жильцов всех блоков, не только пятого — но, в первую очередь, изменить статус здания в данный момент невозможно, поскольку дом введён в эксплуатацию как ДБЗ, и основания для этого полностью законны.

В завершение приведём позицию управляющей компании «Старгород», которая тоже задаётся различными вопросами в этой ситуации.

Вызывает недоразумение, что власти и надзорные органы никак не реагируют на нарушение ЖК РФ в этой ситуации. Прежде чем совершать какие-то изменения в доме, проводить реконструкцию, прежний владелец пятой квартиры должен был проводить общее собрание собственников. Сделано этого не было, из-за чего теперь и возник конфликт.

В основе которого по-прежнему лежит решение Титова хорошо заработать. Вместо компенсации покупателям его «квартир» и обратной постановки единого блока на кадастровый учёт и продажи его в таком виде, деньги оказались превыше всего, а с отъездом бывшего жителя квартиры № 6 Захарова в Москву противостояния в суде ожидать не стоит, и это же отразилось на решении, которое вступило в силу уже в первой инстанции.

Плюс в суде появились непонятные экспертизы, а «Омскгоргаз» получил документы на уже не существующую квартиру № 5, по которым газ и подключил. На это же делалась ставка и в суде, который из жалости пошёл навстречу над оказавшимися в сложной правовой ситуации владельцам квартир 5а-5е. Риски сейчас у всех жильцов дома одинаковы, но драма про «жадных и вредных» соседей продолжает разыгрываться, поскольку в суде это создаёт требуемый имидж. Хотя их требования сводятся к безопасным условиям проживания, возможности межевания земли под блоками и благоустройство.

Причём в 2014 году никто не задумывался над тем, как новые квартиры будут отапливаться, как к ним будут подведены другие коммуникации. В 2014 году суд конкретно указал «сохранить квартиры в переустроенном виде по состоянию на 2011 год согласно кадастровому паспорту. Таким образом Сафронов судебным актом неосознанно создал новый объект МКД в одном из блоков за номером 5, тем самым изменил суть проекта дома ДБЗ.

Собственники всё это знали, покупая квартиры, в их квитанциях нет платежей в фонд капремонта, нет индивидуальных счетов за коммунальные услуги, кроме одной квартиры, которая, по сути, взяла на себя роль УК, на основе проведенного общего собрания по сути одного подъезда, чтобы собирать деньги для оплаты. Счетчиков у других квартир тоже нет, но ничего никого не настораживало. А есть СНИПы, где чётко прописано, что, например, котлы в многоквартирных дома могут стоять только на чердаках или должны быть вынесены в отдельные здания, но чердака в этом доме в принципе нет. 

Странно здесь реагируют и суды, которые не сверяются с ЖК РФ, СНИПами, по каким-то совершенно непонятным причинам выносят противоречащие действующему законодательству решения. Например, решение Цареградских в областном суде, где была отменена экспертиза для суда первой инстанции, лишило не только права на защиту истцов, подменив принцип первой инстанции на самостоятельное расследование, но выказав таким образом полное нежелание действительно разобраться в ситуации, поскольку назначенная вновь экспертиза с правильно сформулированными вопросами может полностью дезавуировать решение 2014 года.     

Какое решение может быть действительно здравым? Наверное, начать нужно с того, кто в действительности заварил эту кашу, кто явно или тайно способствовал этому, в том числе в корыстных интересах.

Суды не помогают разрешить противоречия жильцов, лишь разжигают их с новой силой.

Всем сторонам в этой ситуации нужно прийти к компромиссу — либо возвращать квартиру в состояние до реконструкции, либо сохранять в реконструированном виде с общего согласия жильцов. Добиться этого трудно, но возможно — Титов первоначально проведение реконструкции объяснял тем, что в этой квартире будут жить его родные. А продал тем, кто проживает в квартирах 5а-5е сейчас.

Вот с него жители «пятого блока» имеют полное право потребовать возмещение расходов, которые им придётся понести в ходе приведения квартиры в соответствие. И с администрации, которая длительное время игнорирует эту ситуацию. Даже комиссия, направленная туда по поручению областных властей, пришла, ознакомилась с происходящим и не вынесла никакого решения.

Что конкретно купили жильцы дома — в данный момент не понимает никто, включая суды и ответственные инстанции. И это влечёт за собой риски даже в случае продажи квартиры как для жильцов квартир 5а-5е, так и для всех остальных — проблема перейдёт к потенциальным покупателям, но никуда от этого не денется.

Павел Астремский