Александр Каюкин: «Омский рынок недвижимости не подтверждает всероссийский рост инвесторов»

Президент Омской гильдии риэлторов рассказал о том, где заканчивается инвестиция и начинается сбережение, и что изменит адекватная ипотека.

Всероссийская статистика фиксирует почти трёхкратный рост числа покупателей, приобретающих квартиры ради инвестиций, — до 16,8% от общего объёма продаж за первое полугодие 2026 года. В публикациях СМИ это выглядит как смена структуры спроса: рынок жилья превращается в рынок вложений. Но когда эту цифру сопоставляешь с омской ситуацией, то на уровне нашего «паззла» картина выглядит по-другому.

Так, президент Омской гильдии риэлторов Александр Каюкин в беседе с «БК55» не подтверждает ни роста, ни самой логики, из которой он выведен.

Вопрос, который стоит за этим расхождением, простой: стоит ли сейчас покупать квартиру в Омске ради дохода? Или всё, что происходит на рынке — это не инвестиции, а консервативное сбережение?

Омский взгляд на цифру

Первый и, пожалуй, главный тезис спикера — сомнение в самой методике: откуда взята информация и каким образом она собирается по всей России, ему, по его собственным словам, неясно. А потому комментировать её в отрыве от омской специфики затруднительно. Профессиональное мнение Каюкина однозначно: роста не наблюдается.

«Существует ли такая тенденция на омском рынке недвижимости? Думаю, нет, не существует. Вот моё профессиональное мнение: какого-то роста в этой части нет. Период окупаемости квартиры, когда она сдаётся в аренду, — потенциальная доходность 5,48%. Давайте возьмём: квартира стоит 5 млн 600 тысяч. Умножаем на 5,8% — это 324 тысячи. Делим на 12 — 27 тысяч. Это вот такой чистый денежный поток должен быть с аренды. Ну, я сомневаюсь, честно говоря», — отмечает эксперт.

Что покупатели выбирают на самом деле

Второй поворот в разговоре касается вторичного рынка. Если верить данным «Яндекс Недвижимость», спрос на «вторичку» в Омске вырос на 33%. Однако Каюкин оценивает динамику скромнее — в пределах 10–15%, ориентируясь на собственные профессиональные ощущения.

«Покупатели, в основном выбирают квартиру по размеру платежа, а не по инвестиционной логике. А падение предложения, о котором говорят цифры, на расстановку сил на рынке, никак не повлияло. Мне кажется, ничего не изменилось», — говорит президент Омской гильдии риэлторов.

Отдельно спикер подтверждает: если рост спроса сосредоточен в самом дешёвом сегменте, как указывает омская статистика, говорить о снижении доступности для инвестирования можно.
«Инфляция съедает любой рост, — поясняет он. — А если с учётом инфляции стоимость считать, то мы видим, что цена падает. Она просто падает».

Где проходит граница между инвестицией и сбережением

Здесь Каюкин проводит различие, принципиальное для омского рынка. Инвестицией, по его словам, можно считать вложение лишь в том случае, если горизонт окупаемости выходит за пределы 15–20 лет. Всё остальное — не инвестиция, а сохранение капитала.

«Для инвестиций, если ваш горизонт окупаемости за пределами 15–20 лет, то можно считать это инвестицией. Для сохранения капитала в любое турбулентное время недвижимость — самый консервативный способ сохранения капитала. Неважно, что будет происходить, недвижимость — это надёжный способ вложения денежных средств. Даже с учётом рисков, которые сейчас появились в связи с враждебными действиями в отношении нашего государства. Но в Омске пока такой проблемы нет», — говорит он.

На что смотреть при выборе

Если квартира всё же покупается как инвестиция, решающих критериев, по мнению эксперта, два — пригодность для аренды и ликвидность.

Ликвидная квартира — как правило, одно- или двухкомнатная, в традиционно арендопривлекательной локации, на среднем этаже, с самыми ходовыми у покупателя параметрами по площади и состоянию.

«Традиционно ничего не поменялось с точки зрения разрыва. Квартира есть, всё посчитано. Разрыв 3–5% в стоимости между ликвидной квартирой и не очень ликвидной, даже в одном доме. Например, первый этаж и третий. Или третий этаж и пятый, если в пятиэтажке брать. Разница классическая, ничего более серьёзного нет. Всё уже давно сформировано», — резюмирует Каюкин.

Что перевесит — депозит или квартира?

И, пожалуй, самый чувствительный для деловой аудитории вопрос — есть ли у финансово рационального инвестора в Омске хоть какое-то основание держать квартиру. Ответ спикера можно оценить как однозначный.

«Слушайте, при стоимости депозита 13–14% и предполагаемой доходности 5–8%. Я даже не знаю, нужно ли здесь что-то ещё говорить.

Другое дело, что банк может прекратить работать, могут быть приостановлены какие-то операции в этом банке, ещё что-то.

Квартира есть квартира. Поэтому всё зависит от уровня консерватизма конкретного человека и его взглядов на надёжность: насколько надёжно держать деньги в банке, насколько надёжно держать деньги в квартире», — поясняет эксперт.

Когда придержать, а когда продавать

Срок держания объекта, по словам Каюкина, определяется исключительно целью: если квартира куплена для сохранения капитала — её держат до момента, когда деньги понадобятся. Если для перепродажи — продают, как только она подорожает. В долгосрочной перспективе, напоминает он, деньги дешевеют, а квартиры дорожают, и всё упирается в горизонт планирования.

Дополнительный фактор, определяющий, по мнению нашего собеседника, расстановку сил на рынке в ближайшие годы, — отложенный спрос.

«В условиях сегодняшних возможностей для финансирования квартир формируется отложенный спрос. Все эти люди, которые начиная с 22–23 года не могли купить себе квартиры из-за высокой ставки по ипотеке, они всё равно хотят. И рано или поздно они на рынке окажутся. Как только изменится составляющая этих дополнительных финансовых возможностей, появится адекватная рыночным условиям — или адекватная для потребителя — ставка по ипотеке, они все пойдут, возьмут кредиты и будут что-то покупать: квартиры, машины и так далее», — размышляет он.

Предварительный вывод таков: всероссийская статистика о трёхкратном росте инвесторов на омском рынке пока не находит подтверждения в Омске. Профессиональное сообщество фиксирует рост спроса на вторичку в пределах 10–15%, а не 33%, и не видит инвестиционного бума. Это может значить, что покупка квартиры в Омске сегодня — не инвестиция с расчётной доходностью, а инструмент консервативного сохранения капитала. И выбор между депозитом и квартирой определяется не ставкой, а готовностью человека соглашаться на банковские риски.