Юрист нашел «грустные» погрешности в плане кадастровой оценки земли в Омской области

Директор юридической компании «Омэкс-Лэкс» Александр Дмитриенко подробно рассказал БК55 о слабых сторонах методики работы уфимской ЗАО «Эксперт-оценка» – нового оценщика земельных участков в регионе. Юрист не исключает новой волны судебных разбирательств в Омской области.

Сегодня, 30 июня, в региональном Министерстве имущественных отношений состоялось заседание межведомственной комиссии по регулированию земельных отношений Омской области. Генеральный директор ЗАО «Эксперт-оценка» Степан Сарбашев рассказал о том, как будет происходить кадастровая оценка земельных участков в регионе.

Один из любопытнейших вопросов кадастровой оценки земли – ценообразующий фактор. Сарбашев назвал 27 показателей, которые влияют на цену участка, среди которых наличие коммуникаций (вода, газ, тепло), остановок общественного транспорта и детских садов, а также удаленность от центра: «Мы уже собрали по ним данные. Теперь осталось наложить рынок на эти факторы и просчитать их зависимость от рыночной стоимости».

По словам гендиректора компании-оценщика, на сегодняшний день собрана вся информация по земельным участкам, и эксперты начали анализировать рынок недвижимости и раскладывать все «по полочкам». Поэтому пока Сарбашев не строит прогнозов: «Для этого надо рассчитать кадастровую стоимость, проверить реперные точки, проанализировать и посмотреть, насколько коррелирует кадастровая стоимость к рынку Омской области. Для этого еще потребуется время, и, наверное, недели через две я пойму ситуацию. Но, мне кажется, каких-то аномальных факторов здесь нет, так что проблем не будет».

Несмотря на то что гендиректор ЗАО «Эксперт-оценка» пока не видит явных проблем в будущем, член союза предпринимателей юрист Александр Дмитриенко выразил некоторые опасения. Он перечислил несколько «грустинок» разной степени важности.

«Уже есть грустинка о том, что у огромного количества земельных участков не уточнены характеристики. Вторая – о том, что у Росреестра нет возможности передать информацию по стоимости сделок. А это – одна из важнейших информаций. Как юрист могу точно сказать, что у покупателя нет желания занижать фактическую сделку, потому что, если сделку признают недействительной, он получит деньги не в том количестве, в котором он отдал, а сколько прописано в договоре. Если исходные данные будут некорректными, то и результаты будут такими же», – рассказал он.

Третей оплошностью в методологии оценщика, как заявил юрист, является вольное толкование 3 части ст. 66 Земельного кодекса. В ней говорится о том, что, если кто-то из собственников осуществил индивидуальную кадастровую рыночную оценку и представил отчет этой оценки, то кадастровая оценка по данному участку земли не осуществляется и кадастровая стоимость устанавливается в размере рыночной.

«Он [Сарбашев] прокомментировал это не совсем корректно, сославшись на методологию. Сказал, что по этой методологии делается индивидуальная рыночная оценка только по тем земельным участкам, где рынок неполный (гостиницы, автовокзалы, аэропорты). То есть якобы там ст. 66 в этом объеме и сработала. То есть он буквально говорит, что методология и ст. 66 устанавливают такие обстоятельства вместе. Но в Земельном кодексе говорится, что если индивидуальная рыночная оценка проведена, то кадастровая оценка не выполняется», – сообщил Дмитриенко.

Последней и наиболее важной «грустинкой», по мнению Александра Дмитриенко, является тот факт, что гендиректор говорит, индивидуальную рыночную оценку выполнить непросто, потому что недостаточно денег в бюджете.

«Но дело в том, что предприниматели, владельцы участков, делают эту работу за свой счет. Наша задача попробовать пообщаться с оценщиком и донести все это до него, донести понимание предпринимателей в этом вопросе. Если они пойдут к оценщику со своими отчетами, а он их не примет, тогда у них есть полное право обращаться в прокуратуру, и вполне может начаться новая волна судебных разбирательств», – предположил он.

Несмотря на приведенные Дмитриенко погрешности, юрист подчеркнул, что организация производит приятное впечатление, отметил профессионализм исполнителя работ. Однако вышеупомянутые факторы могут повлиять на качество независимо от уровня профессионализма исполнителя.

Напомним, что аукцион на проведение в 2014 году кадастровой оценки земель населенных пунктов Омской области выиграла уфимская компания ЗАО «Эксперт-оценка». Победитель оценил свои услуги в 4 млн 60 тысяч рублей.

Мария Орлова