Александр Криворучко: «Всучить дырку от бублика»

В Москве городская власть громит киоски, торговые ряды и прочие объекты, придуманные мелкой буржуазией для выкачивания трудовых денег из населения. Громит невзирая на всякие там права собственности, судебные решения и прочие досадные мелочи. Омские городские власти пошли иным путем!

Действительно, кому нужны эти забегаловки у дома, торгующие всякой шаурмой, цветами, шоколадками, лекарствами, булочками, газетами и прочей мелочевкой? Есть большие торговые сети, магазины у дома и прочие объекты, радующие глаз своими архитектурными формами и карманами, согласованиями рекламных мест и проверками. А эти мелкие только мешаются под ногами. Ну кому какое дело, что они удобны жителям прилегающих домов, открыты рано утром еще до сетевых магазинов, работают всю ночь, обеспечивают работой 2-3 человек, платят мелкие налоги (ЕНВД, иногда подоходный и взносы в пенсионный фонд), аренду за землю и прочее, прочее, прочее… Тем более что некоторые действительно являются источником шума и эстетического безобразия, а законными методами их заставить соблюдать правила можно, но хлопотно.

Нет, всякие либералы, конечно, выдвигают теории, что если звезды зажигают, то это кому-то нужно; что рынок все расставляет по своим местам и что раз мелкие лавочники еще не разорились, то они востребованы и кому-то нужны, но кто же этих либералов слушает? Поэтому проредить этих кустарей-одиночек без мотора просто необходимо. Но только московский метод грубоват. Есть же проверенные историей методы удушения НЭПа.

Сначала надо создать дефицит. Инструмент для этого есть: постановлением администрации города Омска от 23.12.2014 №1812-п утвержден «Порядок размещения нестационарных торговых объектов (НТО) на территории города Омска». Без всякой иронии. Порядок навести надо и наличие нормативного документа теоретически налагает ответственность на обе стороны. А практически лозунг камергера Никиты Пряхина «Как пожелаем, так и сделаем!» уже давно является основным нормативным документом в Омске. Желать будет огромное количество чиновников, разрабатывающих, согласующих, утверждающих и на каждом этапе имеющих возможность для исключения из процесса коррупциогенной составляющей. Например, на остановочных пунктах общественного пассажирского транспорта возможно размещение не более трех НТО, стоящих в составе остановочных комплексов. Если сейчас там уже больше трех арендаторов, то договор на размещение НТО заключается по результатам конкурса, который проводится комиссией, созданной уполномоченным органом, на территории которого находится остановка. Хорошо, что в Омске все комиссии решают все проблемы исключительно справедливо и беспристрастно и те, кто конкурс не пройдут, отправятся в компенсационное место с чувством глубокого удовлетворения.

Но еще более интересно, а что получат победители всяких конкурсов или счастливые обладатели возможности обойтись без конкурсов (иногда это можно)? Раньше они заключали договор аренды земельного участка­ – при сроке заключения выше года подлежащем­ регистрации и очень четко определяющем предмет договора – по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование, т.е. идет временная передача имущественных прав на земельный участок. Сейчас им предложат заключить договор на «предоставление места для размещения НТО». А что это значит? Вопрос не игры слов, а юридически значимый: предмет договора должен быть четко определен и обладать индивидуальными признаками. Договор аренды земельных участков не позволяет взимать арендную плату произвольно, т.к. собственность на большинство земли в Омске не разграничена с муниципальной и администрация г. Омска только является ее распорядителем, то для предоставляемых без торгов участков действует Постановление правительства Омской области от 29.04.2015 №108-п «О Порядке определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Омской области, и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, предоставленные в аренду без торгов», согласно которому размер арендной платы при аренде земельных участков (ЗУ) в расчете на год определяется одним из следующих способов: 1) на основании кадастровой стоимости ЗУ (2% в год от кадастровой стоимости); 2) в соответствии со ставками арендной платы, утвержденными уполномоченным органом исполнительной власти Омской области в сфере регулирования земельных отношений; 3) на основании рыночной стоимости ЗУ, определяемой в соответствии с законодательством РФ об оценочной деятельности (ставка рефинансирования Центробанка от рыночной стоимости).

Ну а на торгах как на торгах: за право аренды хорошего участка дадут больше, за плохого – меньше.

А вот плата за размещение согласно «Порядку» формируется иначе. Месячная плата рассчитывается как П = (Б x S x К) / 12, где П – размер ежемесячной платы за размещение НТО; Б – базовая плата за размещение НТО для оценочной зоны и подзоны на территории города Омска, S – площадь НТО в соответствии с паспортом НТО; К – ежегодный коэффициент-дефлятор, учитывающий изменение потребительских цен на товары (работы, услуги).

Про соотношение размера арендной платы со здравым смыслом поговорим позже, а сейчас опять к юридическим вопросам. Земельный кодекс, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации, определяет (ст.39.1) всего четыре основания возникновения прав на земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности:

1) решение органа государственной власти или органа местного самоуправления в случае предоставления земельного участка в собственность бесплатно или в постоянное (бессрочное) пользование;

2) договор купли-продажи в случае предоставления земельного участка в собственность за плату;

3) договор аренды в случае предоставления земельного участка в аренду;

4) договор безвозмездного пользования в случае предоставления земельного участка в безвозмездное пользование.

Договоры, предлагаемые для заключения омским предпринимателям,­ формулируются с присущей нашей городской власти четкостью: «Уполномоченный орган предоставляет место для размещения НТО» и «размер ежемесячной платы за предоставленное место составляет столько-то рублей».

Сразу много вопросов: «место» – это что такое? На него есть имущественные или неимущественные права? Оно стоит на бухгалтерском учете, имеет отличительные признаки? Если так хитро назван земельный участок, то выделен ли он и стоит ли на кадастровом учете? А если нет, то договор на размещение нестационарного торгового объекта предоставляет право на пользование земельным участком или нет? Если да, то что, будет платиться еще и арендная плата, ведь основания для безвозмездного пользования очень четко перечислены в ст.39.10 Земельного Кодекса и наш случай­ сюда­ не подпадает­? Или договор на размещение НТО не предоставляет­ право на пользование земельным участком и плата взимается по принципу О.С.И.Б.М. Бендер-бея на ремонт «Провала»? Как же быть с регистрацией этого договора при долговременных сроках обладания «местом»? И кто будет платить за неосновательное обогащение – бесплатное пользование землей?

Боюсь, что ответы на этот вопрос уже должна давать прокуратура…

Теперь поговорим про «эффективность менеджмента». Мой офис находится на Комарова 11/1 (ТОФ «Пятый Кристалл»), и места в торговых помещениях первого этажа сдаются по цене 500 руб./кв.м/мес., а в офисных 380 руб./кв.м/мес. Подчеркиваю, в помещениях теплых, с туалетом и прочими благами цивилизации!

Согласно «Порядку», если я не устанавливаю туалет (К=0,1) или конкретную специализированную торговлю (80% молоко, хлебобулочные изделия, услуги по ремонту обуви, ремонту ключей, парикмахерские услуги – К=0,5), то стоимость этой дырки от бублика­ составляет в огромной зоне Рокоссовского – Фугенфирова – Лукашевича – Крупской – Архитекторов – Волгоградская – проезд Лесной – Дианова 4715 руб./кв.м/год или 392 руб./кв.м/мес. А если считать, что это арендная плата за землю, то ведь еще надо добавить и амортизацию или аренду киоска, если судить по объявлениям об их продаже, то при сроке амортизации 5 лет получается 250 руб./кв.м/мес.

Т.е. 500 руб. в магазине «Рич Фэмели» против 642 руб. в ЛЮБОМ месте указанного района – нет цветовой или иной дифференциации рабочих мест. И это при том, что плата за землю по кадастру около здания 32 руб./кв.м, а его хозяин ищет и не может найти желающего поставить рядом ларек общепита (в здании с 300 работниками и множеством посетителей нет столовой) вообще без арендной платы – только за оплату уборку территории около ларька.

Конечно, все понимают, что в кризис бубликов сладких всегда не хватает­ на всех и администраторам надо искать­ новые способы пополнения общественного и личного бюджетов, но ведь всегда попытки содрать пару лишних шкур с предпринимателей заканчивались печально. До сих пор, по сообщениям СМИ, не заключена подавляющая часть этих договоров размещения. Чего ждут? Пока умрет ишак или пока умрет эмир? Нет, просто все стороны понимают, что будут платить столько же, сколько и раньше. Только не по договорам аренды, а за «невидимость».

Я ценю, что в период кризиса администрация заботится о том, чтобы я как адвокат расширил свою клиентуру и имел хороший источник заработка из городского бюджета по многочисленным судебным делам, которые обязательно воспоследуют при таком «творчестве», но как гражданин Омска я все-таки предпочел бы, чтобы мелкие предприниматели в период кризиса сохранили бы доходы, а не пополнили ряды посетителей судов и получателей пособия по безработице – вместе со своими работниками. Пока еще не поздно это безобразие остановить, если будет желание.

«Бизнес курс» №05 от 17.02.2016 г.