Кирилл Рязанов: «Сегмент элитного жилья не подчиняется никаким законам рынка»

По словам директора омского агентства недвижимости «Этажи», в сфере недвижимости в 2016 году наступила стагнация, однако квартиры за 15 млн по-прежнему находили своих покупателей. О сложившейся ситуации на рынке он рассказал в интервью БК55.

– Кирилл Сергеевич, подводя итоги 2016 года для рынка недвижимости в Омской области, каким бы образом вы охарактеризовали этот период в истории отрасли?

– В 2016 году стабильно снижались цены на рынке первичного, вторичного и загородного жилья, коммерческой недвижимости. Казалось бы, сферу недвижимости должно ждать оживление – однако на деле наступила стагнация. Большинство агентств недвижимости взяли тайм-аут. В наступившей информационной тишине мы решили провести крупные рекламные кампании по основным направлениям: аренда, загородная и вторичная недвижимость. Также стимулировали рынок банки и застройщики с помощью акций, скидок и преференций.

– Какие основные тенденции отметили?

– Летом случилась парадоксальная ситуация: стоимость квадратного метра в новостройках превысила стоимость «квадрата» вторичного рынка. Для Омска такое соотношение цен – нонсенс. Продажи новостроек снизились по всем направлениям – у застройщиков, банков и агентств. Оживление началось в сентябре, когда цены выровнялись. Однако это не помешало налаживать контакт с ведущими застройщиками. Как известно, часть строительных компаний объявили о заморозке новых проектов из-за изменений в законодательстве. Плотное взаимодействие со строительной отраслью позволяет внимательнее выбирать партнеров из числа наиболее благонадежных строительных компаний. Еще одна интересная «партнерская» тенденция: с каждым годом растет выдача ипотечных кредитов банков через сети их партнеров, то есть агентств недвижимости и застройщиков.

– В 2016 году действовала так называемая программа ипотеки с господдержкой. Насколько, на ваш взгляд, она была действенной? Увеличилось ли после этого в Омске желающих приобрести недвижимость?

– Господдержка, безусловно, стимулировала рынок. В нашей компании доля ипотеки с господдержкой составила 20-25% от всего объема сделок с ипотечными средствами. Люди покупают в основном однокомнатные квартиры, чуть меньшим спросом пользуются двухкомнатные. За время действия программы разрыв между льготными ставками по новостройкам и ставками по обычным программам в ведущих банках постепенно сокращался. Сегмент вторичного рынка занимает около 80% в структуре всех сделок, больше половины покупок совершается с заемными средствами. Поэтому банки просто вынуждены снижать ставки. 

– А какова ситуация на вторичном рынке? Аналитический центр SRG сообщал, что в 2016 году в Омске средняя стоимость квадратного метра на вторичном рынке жилой недвижимости снизилась на 5,7% (2,7 тыс. руб.) Эксперты прогнозируют, что цены предложения на вторичные квартиры будут дальше медленно, но верно снижаться. В 2017 году это снижение может составить от 3 до 5%. Согласны вы с таким прогнозом?

– В 2016 году цены на все типы недвижимости снижались. Однако в январе 2017 года впервые с сентября 2015 зафиксирован небольшой рост удельной цены предложения, до 45 140 руб./кв.м (рост на 38 руб./кв. или 0,08%) и рост удельной цены продаж – до 42 268 руб./кв. м (рост на 4,5%). Однако это не тенденция, а разовый всплеск, и стоимость жилья снова возвращаются к прошлогодним показателям. В Омске пока нет экономических предпосылок к росту цен.

В начале года однокомнатные и трехкомнатные квартиры упали в средней цене квадратного метра. Однокомнатные квартиры – на 112 руб. (0,24%) по сравнению с декабрем, трехкомнатные – на 0,16%. Подорожали двухкомнатные квартиры и многокомнатные: первые – на 111 руб./кв.м (0,25%), вторые – на 1,23%.

Самая высокая стоимость квадратного метра традиционно остается за 1-комнатными квартирами: 46 420 руб. Квадратный метр 2-комнатных квартир стоит 44 346 руб., 3-комнатных – 44 233 руб, многокомнатных – 45 493 руб.

– На сайте МСЛН.ру в настоящее время почти 30 тысяч объявлений о продаже и аренде недвижимости в Омске и области. Многие из них «висят» уже по несколько месяцев. Значит ли это, что продажу квартиры омичам нужно отложить до лучших времен?

– Чтобы ответить на вопрос «откладывать ли продажу квартиры», нужно понять, зачем вам нужна эта сделка. Если улучшаете жилищные условия, то смысл продавать есть, ведь новую квартиру вы купите по той же сниженной рыночной стоимости. Если продаете, чтобы получить финансы для дальнейших инвестиций, то можно подождать.Что касается срока экспозиции – актуальные квартиры мы продаем в среднем за 4 месяца. Если ваше жилье стоит на 300-400 тысяч дороже рынка, оно должно выгодно отличаться от похожих вариантов. Квартиры и дома с неоправданно завышенными ценами продаются дольше.

– Есть ли какая-то статистика, какая доля сделок совершается покупателями из других регионов, государств? Увеличился ли показатель по сравнению с прошлым годом? В частности, по-прежнему ли жители Казахстана скупают в Омске жилье с целью вложения, как они это делали в 2015 году?

– Входящий поток небольшой, но стабильный: в месяц за консультацией обращаются 15-20 покупателей из других регионов, в основном из Казахстана. «Бум» казахских покупателей был разовый, когда случился обвал рубля по отношению к доллару. Да, тогда они скупили много квартир, в день приезжало до 10 000 человек. Но потом курсы валют выровнялись и ситуация не повторялась.

– Иногородние жители предпочитают приобретать жилье в ипотеку или за полную стоимость? Какой сегмент их больше всего интересует?

– Недвижимость покупают обычно за полную стоимость. Как правило, при переезде человек продает квартиру или дом в своем городе и приезжает с «живыми» деньгами. Это не всегда удобно. Некоторые клиенты, узнав о направлении «межрегиональных сделок», сетуют, что не слышали о нем раньше. Межрегиональная сделка позволяет продавать квартиру в своем городе, при этом вести поиск нового жилья и совершить сделку купли-продажи практически одновременно. Приезжие ориентированы на вторичный рынок: готовую квартиру с ремонтом, иногда частично меблированную, с бытовой техникой. Новостройки дешевле, но есть риск, что дом не введут в эксплуатацию вовремя. Кроме того, нужно делать ремонт и обставлять дом.

– Кирилл Сергеевич, что можете сказать про элитное жилье в Омске и за городом. Наблюдается ли здесь стагнация или спрос всё же на такую недвижимость есть?

– Сегмент элитного жилья вообще не подчиняется законам рынка ни по ценообразованию, ни по пикам спроса и предложения. Самая дорогая квартира в нашей базе стоит 45 000 000 р., но в Омске есть объекты и дороже. В последние 3-4 месяца сделки с элитными объектами были, не так давно мы продали коттедж за 15 миллионов.

– В департаменте архитектуры сообщали, что в границах улиц Лермонтова – Куйбышева в этом году на месте старого дома начнется строительство элитного девятиэтажного дома на 34 квартиры (стоимость кв. м составит 45-50 тысяч рублей, а площадь – от 50 «квадратов» в «однушке» до 140 метров в трехкомнатных квартирах). Как вам кажется, на сколько будут востребованы такие квартиры?

– Нужно знать и оценивать конкретное место строительства. Если говорить о районе в целом, то отметим достаточно плотную высокоэтажную застройку, плотное движение в центре города, шум от трамвайных путей. Это слишком «сложная» инфраструктура для элитного сегмента. Люди, которые могут себе позволить высокий класс, предпочитают коттеджи. Зачем жить в многоэтажном доме, рисковать тишиной (кто знает, какие соседи попадутся), если за эти же деньги можно купить дом в поселке «Тихая речка»?

– И, пожалуй, главный вопрос: чего ждать омичам в этом году?

– В сложившейся ситуации есть предпосылки к сокращению объемов строительства. Больших объемов ввода жилья в эксплуатацию не планируется, застройщики замораживают новые проекты. Думаю, к концу года на этом рынке наступит дефицит. И по закону спроса и предложения цена за «квадрат» новостройки вырастет. Может быть, к этому времени появится новая государственная программа по поддержке девелоперской деятельности.