В предчувствии

"БК" уже писал о том, что 13 августа стоимость цемента в Омске увеличилась более чем в 1,6 раза. Такое повышение, естественно, влечет за собой удорожание цементосодержащих изделий: бетона, железобетона, строительных растворов и асбестоцементных изделий. Следующим шагом будет неизбежное увеличение конечной стоимости квадратного метра новостроек. Однако в оценках того, на сколько именно повысятся цены, эксперты расходятся.
Средняя цена предложения в новостройках зависит от типа дома. В наибольшей степени удорожание цемента отражается на цене квадрата монолитных и панельных домов - основных "потребителей" этого материала.
Реакция застройщиков неоднозначна. Одни вслед за повышением цен на цемент временно приостановили продажу квартир, наблюдая за изменениями рынка. Другие заранее готовятся к непредвиденным расходам и уже сейчас делают перерасчет цен, увеличивая их на 15%. Участники рынка пребывают в состоянии неопределенности и встревоженности, не зная, какие еще изменения на рынке стройматериалов могут последовать в ближайшее время.

Как это было

Чтобы выяснить, насколько такая ситуация характерна для строительного рынка, агентство "БК-рейтинг" обратилось к данным прошлых лет и проанализировало, как изменение цен на стройматериалы влияло на конечную стоимость готового жилья.
С начала 2005 по август 2007 года стоимость цемента выросла в четыре раза, а жилье подорожало втрое. Рост цен происходил в несколько этапов.
В 2005 году наблюдались лишь незначительные колебания цен на песок, щебень и гравий, в то время как рост стоимости цемента и недвижимости за год составил 14% и 20% соответственно. Причем подорожание новостроек, по мнению большинства экспертов, традиционно провоцируется не столько ростом цен на стройматериалы, сколько инфляцией, развитием различных систем кредитования, включая ипотеку, и в большей степени искусственным завышением цен.
В июле 2006 года, в пик строительного сезона, вопреки ожиданиям участников рынка недвижимости произошло первое резкое повышение цен на основные строительные материалы, на этот раз напрямую повлекшее за собой рост цен на недвижимость. За год стоимость песка возросла в 1,3 раза, щебня и гравия - в 1,4 раза, цемента - в 1,6 раза, а цены на недвижимость увеличились на 50%. Причиной тому послужили значительный рост потребления строительного сырья в ходе реализации правительственной программы "Доступное и комфортное жилье", повышение тарифов на перевозки, а также ужесточение требований к качеству материалов. В результате за год цена квадратного метра выросла с 16 до 25 тысяч рублей.
В 2007 году к началу строительного сезона стоимость цемента выросла еще на 10%, при этом квадратный метр в новостройке подорожал на 5000 рублей. Ориентируясь на динамику 2006 года, на последующие месяцы эксперты прогнозировали дальнейший 20-процентный рост. Но события августа свели все прогнозы на нет.

Прогноз "БК-рейтинг"

В августе средняя стоимость квадратного метра жилья в кирпичной новостройке Омска составляла 31630 рублей, в панельной - 30570 рублей, в монолитно-каркасной - 32720 рублей.
Рассчитать, на сколько объективно подскачут цены на жилье после отмеченного три недели назад 60-процентного повышения стоимости цемента, несложно. Доля стройматериалов в сметной стоимости дома, по оценкам экспертов, достигает 50-70%, из них наибольший вес имеют металл и цемент, составляющий основу бетона наряду с песком, щебнем и гравием. В себестоимости кирпичного дома доля цемента достигает 10-15%, панельного - 20-22% и более 30% - в "монолитке".
Так, по расчетам агентства "БК-рейтинг", квадратный метр в кирпичном доме должен стать дороже на 6-9%, в панельном - на 12-13,2%, а в монолитном - более чем на 18%. Таким образом, в скором времени цены за квадратный метр (без учета прочих факторов влияния) могут выглядеть следующим образом: 33527,8 рубля - в кирпичном доме, 34238 рублей - в панельном и 38609 рублей - в "монолитке". Цифры говорят сами за себя - "панельки", доселе считавшиеся предметом массовой застройки, могут по уровню спроса уступить место "статусному" кирпичу.
Более того, по некоторым данным, ­осенью ожидается дальнейший рост стоимости цемента примерно на 20%, и тогда новосел за квадратный метр в монолитном доме заплатит уже 40930 рублей, что на 5320 рублей дороже, чем в панельном, и на 6730 рублей дороже, чем в кирпичном.
Если оправдаются самые пессимистичные прогнозы, ситуация на рынке может в корне измениться, увеличится спрос на вторичное жилье, рынок новостроек попросту "встанет", и как следствие сократятся объемы строительства панельных и монолитных домов. Больше всех пострадают в такой ситуации застройщики, чьи расходы непрерывно повышаются, в то время как покупателей, готовых приобретать жилье по растущим ценам, становится все меньше. Со временем рынок расставит все по своим местам.