Мытарь

В августе в редакцию "БК" обратился житель поселка Ракитинка, входящего в состав Морозовского сельского поселения Омского района, Андрей Юдин с просьбой о помощи в его неравной борьбе с произволом властей района.
Как рассказал г-н Юдин, в марте 2007 года он обратился в администрацию Морозовки с просьбой о предоставлении ему участка под застройку, который, как ему удалось выяснить, пустует. В таких случаях по закону районная администрация должна объявить в СМИ о конкурсе на право аренды земельного участка и в случае, если претендентов на землю не окажется, передать участок в аренду обратившемуся по фиксированной цене, которая составляет около 500 рублей в квартал.
Получив ходатайство в администрацию района о предоставлении ему участка застройки №17 по ул. Зеленая в Ракитинке за подписью главы сельского поселения Морозовка Светланы Першукевич и депутатов Поселкового совета, г-н Юдин отправился к главному архитектору Омского района Антонине Ревягиной. Г-жа Ревягина отказала ему в проведении конкурса, аргументируя отказ тем, что на генеральном плане деревни Ракитинка данного участка нет. Кстати, как следует из результатов прокурорской проверки, проведенной впоследствии, на генплане 1987 года этого участка действительно нет, как нет и самой улицы Зеленая, на которой в настоящий момент 27 домов, в самых старых люди живут уже 12 лет.
Поводом для обращения в прокуратуру со стороны г-на Юдина стало то, что ему стало известно о предоставлении в аренду районной администрацией участков под застройку в Ракитинке, в том числе и на несуществующей по официальным данным улице Зеленая, другим лицам. (В редакции "БК" есть копия согласования строительства жилого дома №28 по ул. Зеленая за подписью г-жи Ревягиной от 16.08.07 г.)
Старший следователь прокуратуры Омского района Максим Фролов в ходе предварительной проверки не обнаружил нарушений, достаточных для возбуждения уголовного дела. Однако установил ряд странных фактов: оказывается, что часть участков выделена по договору главы сельского поселения и ООО "Кадастр-Центр" в качестве оплаты за работы по межеванию земель, проведенных этой фирмой. Работы были оценены в 300 тыс. руб., другой вариант расчета - предоставление в аренду 12 земельных участков. Причем земли передавались в аренду частным лицам - работникам фирмы, а потом право аренды было выставлено на продажу через агентства недвижимости всем желающим. По дополнительному соглашению к договору претензии на получение "Кадастр-Центром" денег за проведенные работы снимаются, так как расчет с работниками фирмы был произведен земельными участками. Между тем, как считают независимые юристы, к которым "БК" обратился за консультацией, расчет правом аренды за работы по межеванию по законодательству невозможен.
Чтобы проверить данную информацию, корреспондент "БК" обратился в агентство недвижимости "Аркада-Стиль" (один из крупнейших игроков на рынке загородной недвижимости) и представился покупателем.

Агентство

Руководитель подразделения элитной недвижимости "Аркада-Стиль" Татьяна Ульянова кратко описала схему продажи права аренды еще по телефону:
- Мы оформляем на вас право аренды на три года, потом, после выполнения минимального объема строительства, вы оформляете участок в собственность.
При встрече перед поездкой на место она уточнила:
- Если бы вы обратились к нам раньше, мы бы оформили аренду прямо на вас. Теперь участки оформляются на временных арендаторов, процедура продлится где-то до середины октября, потом мы оформим передачу права аренды.
В качестве подтверждения правомочности такой сделки она предъявила соглашение о передаче права аренды от одного частного лица к другому, подписанное главой Омского района Алексеем Барановым. В качестве предмета договора фигурировал земельный участок под застройку в Красноярке.
Ехать до Ракитинки недалеко - всего семь километров от города, правда, дорога плохая, из-за этого долго. Г-жа Ульянова­ успела рассказать о том, что всего в Ракитинке выделено 80 новых участков под застройку. Часть из них администрация передала в аренду фирме "Кадастр-Центр" в качестве оплаты за работу по топографической съемке. Право аренды при оформлении через ее агентство стоит 250 тысяч рублей за участок в восемь соток и 300 тыс. - в 12. И это недорого, приобретение участка непосредственно в собственность обошлось бы дороже.
- Вам достаточно будет сделать фундамент, зарегистрировать его, и тогда вы сможете оформить право собственности на землю в администрации бесплатно,  - уверила риэлтор.
Сама Морозовка представляет собой типичную деревню со старыми, в основном деревянными домиками. Ракитинка, начинающаяся прямо за Морозовкой, имеет более современный вид: дома побольше и в большинстве кирпичные. Прямо через дорогу, проходящую вокруг поселка, находится поле, на котором размежеваны колышками 80 участков под застройку.
Выбрав для себя участок поближе к лесу, корреспондент "БК" договорился о следующей встрече с риэлторами в присутствии представителей "Кадастр-Центра".
Директор фирмы "Кадастр-Центр" Марина Вдовченко продемонстрировала­ план участка застройки поселка Ракитинка, на котором было отмечено 12 участков, переданных работникам фирмы. Она также заверила, что к середине октября все они будут оформлены в аренду надлежащим образом. Предложила вариант оформления сделки без регистрации в органах юстиции, в этом случае аренда предоставляется на год, а не на три, но в этом случае сделку можно будет оформить быстрее и сэкономить деньги.
Выяснилось, что обустройство участка на начальном этапе покупатель права аренды будет производить на основании расписки о получении денег от продавца (при том, что на момент заключения сделки право аренды еще не будет оформлено) и тройственного договора при участии агентства. На сомнения по поводу правомочности такой сделки г-жа Ульянова сказала, что волноваться нечего, администрация района не будет чинить препятствий, потому что, во-первых, заинтересована в том, чтобы земли заселялись, а во-вторых, потому что в администрации работает ее сноха.

Администрация

Глава Морозовского сельского поселения Светлана Першукевич от встречи с "БК" отказалась, сказав лишь, что по всем вопросам, связанным с земельными участками, следует обращаться в администрацию района. Корреспондент "БК" воспользовался этой рекомендацией и встретился с главой Омского района Алексеем Барановым.
Г-н Баранов, ознакомившись с ситуацией, сказал:
- По поводу участков в Ракитинке проводилась прокурорская проверка, в результате которой было вынесено служебное порицание работнику администрации Ульяновой из-за несоблюдения ею сроков подачи материалов на конкурс.
Г-н Баранов выразил сожаление по поводу несовершенства земельного Кодекса РФ, который дает возможность для злоупотреблений участками. Влиять на эту ситуацию администрация района не может, поскольку не имеет на это полномочий. С точки зрения закона все делается правильно: участки передаются в результате заранее объявленного конкурса и признания его несостоявшимся. По словам г-на Баранова, за полтора года действия положения о конкурсах при распределении участков под ­застройку было всего четыре случая, когда на конкурс подавались заявки более чем от одного претендента.

Схема

Таким образом схема совместной работы торговцев прав аренды и районной администрации выглядит следующим образом:
1. По заявлению претендента на право аренды земельного участка под индивидуальное жилищное строительство (ИЖС) администрация сельского поселения направляет ходатайство о предоставлении земельного участка в районную администрацию.
2. После утверждения плана ИЖС главным архитектором района администрация передает участки под застройку в аренду частным лицам на основании заявлений от них и объявления о проведении конкурса. После признания конкурса несостоявшимся заявитель, потратив в районе четыре-пять тысяч, становится собственником права аренды.
3. Право аренды выставляется на продажу в агентстве недвижимости и стоит уже 250-300 тысяч (!) рублей. В агентстве уверяют, что после проведения строительных работ на участке земля оформляется в собственность бесплатно. Однако, как рассказал председатель комитета по имуществу Омского района Максим Евсеев, будущему собственнику придется заплатить в администрацию от 15 до 30 руб. за квадратный метр.
Земли Омского района всегда были предметом повышенного внимания для дельцов, вкладывающих деньги в недвижимость. Немало земель было скуп­лено за бесценок и впоследствии перепродано в десятки раз дороже. Для того чтобы свести возможность спекуляции землей к минимуму, и был принят новый Жилищный кодекс, в котором прописана­ процедура конкурсов при продаже или сдаче в аренду муниципальных земель. Но наличие в нем лазеек дало обратный эффект: появились новые схемы торговли правом аренды, которые сделали этот бизнес сверхприбыльным. Неразбериха с генеральными планами дает возможность чиновникам отказывать желающим приобрести землю в собственность или взять в аренду. А непрозрачность процедуры проведения конкурсов - передавать участки "своим" людям.
Причем альтернатива приобретения земли в собственность становится неактуальной: зачем платить 30 тысяч за право собственности, когда можно отдать три за право аренды и тут же перепродать его за триста? Бюджет получает копейки за дорогие пригородные земли, а земельные спекулянты - большие деньги за канцелярскую бумагу.
На очередном заявлении г-на Юдина­ с просьбой о предоставлении ему земли под застройку, датированном 6 августа сего года, стоит резолюция: "В связи с обращением Юдина В.П. (на самом деле инициалы господина Юдина - А.Г. - "БК") в правительство Омской области о хаотичной застройке д. Ракитинка и до утверждения существующего и откорректированного ген. плана д. Ракитинка согласовать выделение земельного участка №17 по ул. Зеленая невозможно" и подпись главного архитектора района. В устном разговоре с г-ном Юдиным г-жа Ревягина заявила:
- Вы будете на меня жалобы писать, а я буду вам согласовывать? Я что, ­идиотка?
(Диктофонная запись разговора находится в редакции.)
Г-н Юдин собирается обжаловать решение районного архитектора в судебном порядке.