По мнению независимых экспертов, при продаже чего-либо на аукционе необходимо уже начальную цену сделать максимально высокой. А в процессе торгов, ажиотажа и определенного куража (конечно, при условии здоровой конкуренции, а не предварительного сговора) цена должна еще повыситься. Между тем сами представители администрации признаются, что раньше, до середины 2006 года, рекомендовали оценщикам устанавливать нижний предел рыночной оценки. Сейчас, по словам замдиректора департамента имущественных отношений Виктора Соболева, от этой практики они отказались.
Однако и сегодня не исключена ситуация, когда большинство объектов оценивается по верхней планке, а стоимость нескольких ключевых оказывается как раз такой, какая выгодна определенным покупателям. Приведем только один весьма наглядный пример: здание департамента транспорта по пр. Маркса, 45А. Его купил постоянный участник муниципальных торгов Игорь Бабиков за 42 миллиона рублей в мае прошлого года. Уже спустя месяц в СМИ появились объявления о продаже этого здания, но уже за 80 миллионов рублей. По мнению экспертов, это произошло из-за недооценки земельного участка, который продавался вместе с помещением - порядка двух тысяч кв. м, что по цене сопоставимо со стоимостью самого здания.
В разговоре с самими оценщиками по поводу сегодняшней оценки муниципальной недвижимости обычно звучит фраза "более адекватная, чем по 306-му решению". "Возможно, сговор есть, - объясняет оценщик оценочной фирмы "Инициатива" Игорь Пушкарев. - Все-таки на аукционах постоянно мелькают одни и те же люди. Однако смотреть специально целью не задавался. Оценка может складываться из вещей, которые без тщательного анализа не увидишь". О возможной несамостоятельности оценщиков муниципальной недвижимости говорит и директор фирмы "ОМЭКС" Максим Репин: "Определенное влияние со стороны департамента на оценщиков есть. Для бизнеса тоже весьма удобно иметь "своего" оценщика. Я не удивляюсь, что аукционы проходят у нас достаточно интересно".
Причем влияние на оценщика может быть как в сторону понижения цены (а уже задача "заказчика" не допустить на аукцион посторонних людей), так и в сторону ее повышения. Этот случай работает, когда аукцион уже близко, а необходимые кредиты на выкуп помещения не получены - завышенная цена помогает сорвать аукцион и вы­играть время.
Как объясняет Максим Репин, работать за деньги, предложенные департаментом имущественных отношений, можно только себе в убыток. Приводит в пример один из последних объявленных конкурсов на услуги оценщиков: "Предлагают оценивать квартиры и максимальную цену ставят в 400 рублей за одну квартиру. Между тем среднерыночная стоимость такой оценки - 2500 рублей. Получается, что оценщику предлагают работать за 16% от его обычных расценок. Это даже не себестоимость. А если эта работа предполагает не доходы, а убытки, то оценщик будет искать прибыль в чем-то другом, возможно, весьма сомнительном". О подобной ситуации рассказывает и начальник отдела оценки компании "ИнвестАудит" Олег Амелин: "На одном из последних конкурсов на оценку муниципальной недвижимости одна компания резко снизила цену своей работы по сравнению с заявленной. Не знаю, зачем они так демпингуют, может быть, хотят сделать себе имидж…" Цена этого имиджа чаще всего - некачественная работа. "Сэкономив две тысячи рублей на оценке, город теряет миллионы. Минимальная стоимость порождает минимальное качество, - продолжает Максим Репин. - А некачественная оценка приводит к тому, что квартира, которая стоит два миллиона рублей, оценивается в два раза дешевле".
Игорь Бабиков купил это помещение за 42 млн. руб., а выставил на продажу за 80 млн.