История вопроса

В начале нового тысячелетия в Омске разыгралась классическая драма. Как известно, один из ее принципов - если на стене висит ружье, то оно должно обязательно выстрелить. Именно так получилось с кадастровой оценкой земель города Омска.
Начиналось все довольно невинно: в 1999 году вышло постановление Правительства РФ о необходимости государственной кадастровой оценки земель. В июле 2001 года администрация города Омска заключила договор на проведение такой оценки с омским филиалом ФГУП "Федеральный кадастровый центр "Земля". Цена вопроса была сравнительно небольшой - 300 тысяч рублей. Кроме сотрудников ФКЦ "Земля" (руководитель тогда и до сегодняшнего момента - Владимир Махт) в принятии кадастровой оценки участвовали начальник отдела "Главомскархитектуры" Анна Береговских, председатель Горкомзема Никита Шалмин, специалист департамента недвижимости мэрии Наталья Маркова.
Уже через три месяца, в октябре того же года, появились первые результаты, а в июне 2002 года кадастровая оценка земель города Омска была принята местной властью. Принята, как уверяли многие, что называется, "в стол", без перспективы дальнейшего использования, просто потому что сделать это обязывал закон. Что интересно, федеральная методика проведения этой оценки появилась только в октябре 2002 года, то есть спустя четыре месяца. Вопрос, каким образом омское предприятие в отсутствие такой методики оценивало землю, остается открытым. Однако известно, что противников принятия той кадастровой оценки было множество. Говорили о ее крайней несправедливости и во многом несоответствии рыночной стоимости объектов недвижимости. Разработчики признали, что она крайне несовершенна, но от всех оппонентов просто отмахнулись, объяснив это тем, что кадастровая оценка ни на что влиять не будет. Последним этапом стало утверждение кадастровой оценки уже губернатором Омской области в июне 2003 года.
И правда, первые три года документ пылился в архивах департамента недвижимости и областной власти. А в 2006 году ружье все же выстрелило. По федеральному опять же закону земельный налог начали исчислять от величины кадастровой стоимости земли.
Следует сказать, что после того, как в администрацию города Омска в 1996 году перешли от областного Горкомзема договоры аренды земельных участков, город в течение почти десятилетия совершенствовал системы дифференциации ставок арендной платы, что выразилось в ценовом зонировании на 42 зоны. С их учетом и были предложены дифференцированные ставки земельного налога, которые действовали в течение всего 2005 года. Это позволило увеличить поступления в бюджет от земельного налога (около 500 миллионов рублей в 2004 году и в два раза больше в 2005-м). Тогда земельный налог составлял от 6 руб./кв. м на окраине до 100 руб./кв. м в центре города.

Основные проблемы

Исчисление земельного налога от кадастровой стоимости все это резко нарушило. Именно в 2006 году и вскрылись все проблемы этого документа. Оказалось, что за землю на Московке налог платить нужно иногда даже больший, чем за землю в историческом центре города. Для северо-западной промзоны (где, как известно, находятся нефтезавод и бывший "Росар") налог в два раза снизился по сравнению с 2005 годом, а вот для восточной (заводы "Полет", Баранова, Шинный) во столько же раз повысился. Стоит напомнить, что как раз незадолго до этого омская оборонка, находящаяся в глубоком экономическом кризисе, начала избавляться от неиспользуемых земель, чтобы не платить чересчур высокий земельный налог. На фоне этого повышение налога в два раза оказалось громом среди ясного неба. Еще один пример: земельный налог под капитальными гаражами увеличился почти в 90 раз.
Вот так получилось, что благая цель заработать деньги для города и наполнить бюджет привела к тому, что поступления от земельного налога не увеличились. На одном нефтезаводе город потерял 200 миллионов рублей за год.
Кстати сказать, сегодня руководитель ФКЦ "Земля" Владимир Махт признается, что ситуация в 2006 году была напряженной: "Когда кадастровая оценка принималась в 2003 году, особо это никого не касалось. А в 2006 году, когда она начала применяться для исчисления земельного налога, некоторых это коснулось очень серьезно. Вот и прослезились, потому что есть вещи реальные, а есть вещи нереальные. Заплатить такой налог нереально".

Новая оценка

В конце прошлого года, 19 декабря, региональной властью была утверждена новая кадастровая оценка омских земель. Несмотря на режим строжайшей секретности, сопутствующий принятию этого документа, уже сейчас становится понятно, что в данном варианте новое не значит лучшее.
Во-первых, значительно усложнилась сама процедура оценки. Как объяснил Владимир Махт, если раньше объектом кадастровой оценки был достаточно крупный кадастровый квартал (их было 629 во всем городе), то теперь определяли стоимость каждого поставленного на кадастровый учет земельного участка. А таких набирается больше 146 тысяч. При этом усредненная стоимость кадастровых кварталов также определена, только теперь их уже не 629, а почти полторы тысячи. Сделано это для того, чтобы в будущем можно было определить кадастровую стоимость участков, которые пока еще не поставлены на учет и соответственно отдельно не оценивались (по словам г-на Махта, было оценено около 70% территории Омска). Именно эта усредненная стоимость и была принята постановлением правительства. Оценочную опись же 146 тысяч конкретных участков принимало управление Роснедвижимости по Омской области. К прошлому четвергу все эти данные уже были внесены в единый государственный реестр земель, теперь кадастровая стоимость земельных участков будет передаваться в налоговую инспекцию для исчисления земельного налога.
Во-вторых, информация стала менее понятной и полностью закрытой, усложнение процедуры весьма этому поспособствовало. Если к результатам прошлой кадастровой оценки прилагалось описание границ, то есть можно было понять, в каком месте города какая кадастровая стоимость земли, то в новой оценке такого нет в принципе. Вообще, из всех документов официально опубликована только усредненная стоимость кадастровых кварталов, которая сегодняшнюю ситуацию, в принципе, не меняет. Все остальные цифры недоступны. Узнать кадастровую стоимость может только лично владелец земельного участка. Если предположить весьма вероятную ситуацию, что отдельным владельцам земельных участков кадастровая стоимость устанавливалась по фактору приближенности к власти, то сообщать о том, сколько он платит за землю, такой собственник откажется.
Уже получив устный отказ в предоставлении таких сведений в ФКЦ "Земля" и управлении Роснедвижимости по Омской области, мы отправили письменные запросы. После получения ответов "БК" их опубликует.

Что будет дальше?

Напомним данные, официально озвученные г-ном Махтом: на 19% снижается СРЕДНЯЯ кадастровая стоимость земли под многоэтажными домами, на 69% в СРЕДНЕМ дешевле будет стоить земля садовых участков, на 13% в СРЕДНЕМ понижается стоимость земли под гаражами. С другой стороны, стоимость земли (опять же СРЕДНИЕ показатели) под частными домами увеличивается на 62%, под объектами торговли, общественного питания и бытового обслуживания - на 32%, под офисными и административными зданиями - на 172%, под промышленными объектами - на 100 и более процентов. В целом по всем видам разрешенного использования кадастровая стоимость увеличивается в СРЕДНЕМ на 72%, что представляет собой чрезвычайно высокую величину. Такое резкое повышение налога не вписывается в цифры плановой инфляции. Кроме этого, по словам одного из экспертов "БК", при разовом повышении налога более чем на 20% местные власти по закону обязаны пересмотреть налоговые ставки и коэффициенты.
Слово "средний" мы выделили неслучайно, потому что получить средний показатель можно, кому-то понизив кадастровую стоимость, а кому-то повысив очень сильно. Однако власти кормят нас только этими "средними" показателями. Рассказать на конкретных примерах, как понизилась или повысилась стоимость, или же сравнить с проблемными участками по старой кадастровой оценке они отказываются. Между тем, как рассказал "БК" один из предпринимателей, владеющих землей под офисным зданием, размер земельного налога для него повышается в три с половиной раза: если раньше он платил 1,5 млн. рублей в год за землю, теперь эта сумма составит пять (!) млн. рублей.
Сами власти, кажется, еще не определились в том, насколько повысится земельный налог. Дело в том, что даже при повышении кадастровой стоимости резкое увеличение налога можно остановить, введя понижающие коэффициенты. По словам заместителя директора департамента имущественных отношений мэрии Вадима Меренкова, такие ставки будут введены. "У собственников участков земельный налог возрастет примерно на 30%, - объясняет г-н Меренков. - Резкого скачка цен постараемся не допустить, поэтому на рассмотрение депутатам Горсовета представим налоговые ставки в сторону уменьшения". Об этом говорит и главный государственный налоговый инспектор УФНС России по Омской области Ирина Шевчук: "У юридических лиц авансовые расчеты по новой кадастровой оценке земли будут подаваться ежеквартально уже в этом году. Депутаты Городского совета кроме новой кадастровой оценки земли должны еще обсудить и принять налоговые ставки. Насколько я знаю, они будут приняты в сторону уменьшения".
С другой стороны, директор департамента финансов и контроля мэрии Богдан Масан говорит о том, что земельный налог за первый квартал 2008 года будет исчисляться по старым налоговым ставкам. Уже после этого администрация совместно с депутатами рассмотрит возможность их изменения. Хотя, зная отношение наших властей к бизнесу, вряд ли стоит этого ожидать.
Еще одной проблемой станет арендная плата за землю, ставки которой должны исчисляться от кадастровой стоимости земли. При этом аренда должна быть кратна земельному налогу, чтобы стимулировать арендаторов выкупать землю. Сегодня в Омске две эти платы за землю никак не связаны - земельный налог исчисляется от кадастровой стоимости, а арендная плата - по методике, утвержденной мэром Омска. По мнению экспертов, если сейчас арендную плату просто пропорционально привязать к ставкам нового земельного налога, то для половины договоров будет снижение в два раза, для другой половины - повышение от двух до восьми (!) раз.
Во многом то, что сегодня происходит при приемке кадастровой оценки и еще произойдет после начисления земельного налога по новым ставкам, связано с закрытостью администрации, которая не учла горький опыт 2006 года и не провела публичное обсуждение, не посоветовалась с предпринимателями, бизнес которых напрямую зависит от этого документа.