Но это только намерения. Одно дело - планировать, другое - иметь возможность. Главным препятствием для развития рынка ипотечного кредитования, как и предполагали в прошлом году его участники, стало снижение платежеспособности населения. За весь прошлый год в Омске цены на жилье выросли на первичном рынке на 40%, на вторичном - на 52%. Тогда как зарплата - всего на 23,4%. По данным ЦБ, за весь прошлый год всеми кредитными организациями, работающими на территории региона, было выдано порядка 14,7 миллиарда рублей (11 тысяч ипотечных кредитов), тогда как в первом квартале года текущего - всего 1800 кредитов на сумму 2,6 миллиарда рублей. "Можно по-разному называть то, что происходит сегодня на ипотечном рынке: стабилизация, стагнация, рецессия или как-то по-другому, но факт остается фактом - в Омской области снижается платежеспособный спрос", - заявила Лина Горбунова, директор по бизнес-коммуникациям компании "МИЭЛЬ-Недвижимость" на брифинге, посвященном сертификации ипотечных брокеров, проведенном "Городским ипотечным банком" в июне 2008 года.
В связи с этим изменился и портрет потенциального заемщика. Сегодня средняя стоимость квадратного метра на первичном рынке составляет порядка 36 тысяч рублей за квадратный метр, на вторичном - 45. Приведем простой расчет. Однокомнатная квартира площадью 50 квадратных метров обойдется в среднем в два миллиона рублей. При первоначальном взносе в 10%, при существующих процентных ставках и сроке кредитования 20 лет ежемесячные выплаты должны быть не меньше 15-20 тысяч рублей. При таком размере выплат доход семьи должен быть не меньше 35-50 тысяч рублей. Это подтверждают и банковские специалисты. Юлия Лилина, начальник сектора ипотечного кредитования Отдела розничного бизнеса "Банка Москвы", прокомментировала это так: "При подаче заявления на получение ипотечного кредита в нашем банке прожиточный минимум для семьи из трех человек включая ребенка учитывается в размере 19 874 рублей. Для получения суммы кредита в размере одного миллиона рублей им будет достаточно совокупного дохода родителей в размере 32 тысяч рублей. При оформлении валютного кредита в том же размере рублевого эквивалента будет достаточно дохода в размере 28 тысяч рублей". Сколько в Омске семей, которые получают такие деньги? Здесь еще один момент: взять ипотеку среднестатистической молодой семье из трех человек с несовершеннолетним ребенком стало крайне трудно. Поэтому в качестве потенциальных заемщиков сегодня в первую очередь рассматриваются молодые бездетные пары либо супруги старше 40 лет, улучшающие свои жилищные условия.

"Это возврат к 2001-2002 году"

В Омской области по сравнению с прошлым годом число предлагающих ипотеку кредитных организаций уменьшилось с 30 до 24. Приостановили ипотеку в НБ Траст, Русь-Банке. Такие монстры ипотечного кредитования, как "Москоммерцбанк", решили расширить линейку банковских продуктов, превратившись из монолайнера в универсальный банк. А те, кто сохранил ипотечную специализацию, вынужден приспосабливаться к реалиям рынка, меняя маркетинговые стратегии и процентные ставки. По словам Игоря Жигунова, заместителя председателя правления "Городского ипотечного банка", повышение ставок на рынке за последнее время составило 2-8%. По данным, полученным от самих банков-участников омского ипотечного рынка, повышение было на уровне 0,5-2,5%. И, по оценкам экспертов, ставки будут расти и дальше. Как сказала Наталья Макарова, директор по ипотечному кредитованию филиала "Новосибирский" Альфа-Банка на пресс-ланче, посвященном работе омского Центра Ипотечного Кредитования Альфа-Банка: "Инфляция за первые четыре месяца года составила более 6%, и за весь 2008 год составит примерно 18%. При таких цифрах ставка рефинансирования должна быть 18,5-19%. Ставка по ипотеке - на том же уровне. При благоприятном развитии экономической ситуации инфляция составит 14%, тогда ставка по ипотеке - около 15%. Фактически это возврат к уровню 2001-2002 года".
Сегодня средняя ставка в банках Омска по валютным ипотечным кредитам находится в диапазоне 6,9-14,25%, а по рублевым - 11,75-14,7%.
Некоторые игроки решили пойти против общих настроений и снизили стоимость кредитов. С 1 июля прошлого года филиал "ОПСБ" ОТП Банка снизил ставки по рублевым кредитам на 0,25 пункта, на столько же - валютные в "Омск-Банке" (в конце 2007 года).
"Городской ипотечный банк" снизил ставки в рамках спецакции "15 лет. Суперэкономия!", проходившей до начала июля. По ее условиям клиенты получали скидку при сроке кредитования до 15 лет. А в течение этого месяца банк отменил тариф за выдачу кредита.

Лучше старое, но готовое

Удельный вес выданных всеми банками РФ ипотечных жилищных кредитов вырос за прошлый год с 12,5% до 20,6% от общего объема кредитов населению, говорится в годовом отчете ЦБ РФ. Но их доля в активах банковского сектора все еще невелика - всего 3,3% (на 1 апреля 2008 года). Всего российские банки пока выдали гражданам чуть больше 1,4 млн. кредитов на покупку жилья, или 10 кредитов на тысячу жителей - низкий уровень проникновения по меркам стран с развитым ипотечным рынком.
Наиболее привлекательным для банков объектом кредитования, как и в прошлом году, остается вторичное жилье - ипотека в этом сегменте считается наиболее безрисковой. Поэтому и предложений омских банков здесь в два раза больше, чем по первичному рынку. На долю ипотечных кредитов, выданных на покупку вторички, по данным омских агентств недвижимости, приходится 70-80% всех ипотечных сделок. Банки кредитуют строительство неохотно, объясняя такой консерватизм высокими рисками. Сегодня процентные ставки по ипотечным кредитам в новостройках установлены в диапазоне 11,5-14,5% годовых в рублях в зависимости от размера первоначального вклада (от 10% стоимости квартиры) и срока кредитования (до 30 лет), на вторичном рынке - 11,5-16,5%.
То, что "действующие" дома востребованы омичами, подтверждают и данные опроса. Каждый третий горожанин планирует приобрести квартиру, где уже был хозяин. Почти столько же - в новом доме после сдачи, и лишь каждый десятый купить по ипотеке коттедж или частный дом.

Ставок много, долгов тоже

По-прежнему ориентиром для игроков на ипотечном рынке являются федеральные программы АИЖК. Агентство стало последним, кто скорректировал свои условия. Чтобы обезопасить себя, АИЖК сначала (февраль 2008 года) приняло решение об отказе в рефинансировании кредитов от 1,5 млн. рублей с первоначальным взносом менее 20%. Кроме того, изменилось еще одно условие стандарта АИЖК - отказ от кредитования комнат в коммунальных квартирах. Сегодня их ставка находится в диапазоне 10,75-14%. В прошлом году более "щадящие" условия, чем у АИЖК, предлагали два банка: лишь УРСА банк (весьма специфичный кредит "Отличный" предусматривал сумму от 3 миллионов рублей, первоначальный взнос от 50%, срок 25-30 лет, под 10,5% годовых) и банк "КИТ Финанс". в этом году - ни одного.
Сегодня линейка ипотечных продуктов выглядит оптимально разнообразной, например, в ней присутствует кредит "Мечта" ("Примсоцбанк") с экзотической плавающей ставкой, привязанной к индексу MosPrime 3М. Этот индекс высчитывается исходя из средней ставки предоставления рублевых кредитов ведущими российскими банками сроком на 3 месяца - в результате заемщик получает довольно выгодные условия, которые, однако, раз в квартал пересматриваются. Несколько по-другому концепция плавающей ставки реализована в программах филиала "ОПСБ" ОТП Банка. У него проценты по кредиту снижаются при достижении определенного уровня погашения основного долга.
Основная причина корректировки условий АИЖК - увеличивающиеся в ряде регионов объемы просроченной задолженности по кредитам. По опубликованным в мае этого года данным АИЖК, сразу в пяти регионах Поволжья превышен считающийся критическим 5%-ный порог величины просроченной задолженности. Костромская область стала лидером в этом списке: здесь долги превысили 24%. Также в список вошли Саратовская область, Республика Марий Эл и другие.
В другой "черный" список АИЖК попал омский банк "Соотечественники". По величине просроченной задолженности он занимает четвертое место после двух ставропольских и одного московского агента АИЖК. Его доля просрочки составляет 16,05% от общего числа выданных ипотечных кредитов. Тем не менее в прошлом году банк занимал одно из первых мест на локальном рынке ипотечного кредитования. Да и в общероссийском масштабе по объему предоставленных кредитов за 2007 год "Соотечественники", по данным "РБК. Рейтинг", с объемом 1126,6 миллиона выданных кредитов находились на 54 месте.

Под знаком "переоценки ценностей"

По словам Игоря Жигунова, в этом году рынок ипотеки пройдет через этап "переоценки ценностей". Вследствие чего изменится и основной список участников рынка. Ипотека стала дороже, и это признают все без исключения участники рынка. Усложняет ситуацию и то, что клиентов стало заметно меньше: те, кто мог и хотел приобрести жилье, уже сделали это, а остальные ждут понижения цен на недвижимость.
Сегодня большинство происходящих на рынке процессов определяется двумя тенденциями. Во-первых, объем самого рынка в 2008 году скорее всего не будет больше объемов прошлого года. Во-вторых, бурного роста, который наблюдался в последний год, уже нет.
Рынок изменился, и банки не могут оставаться в стороне. "Несмотря на то, что ипотека уже в меньшей степени влияет на рынок, рост цен на недвижимость не останавливается. Единственный плюс ситуации - рынок недвижимости становится рынком покупателя", - говорит Наталья Макарова. Второе - снижения ставок на фоне инфляции не будет. Третий момент - на рынке недвижимости наблюдается определенная стагнация, и очень важно, чтобы не было снижения цен на жилье. Это повлечет за собой дополнительные риски для кредитных институтов, которые выдали ссуды без первоначального взноса.