"Знаю, но не скажу"

Строители всегда платили муниципалитету за право строить на территории города, платили, что называется, "добровольно", сами изъявляли желание участвовать в развитии города... Оно и понятно: без постановления мэра о вводе в эксплуатацию объекта зарегистрировать право собственности нельзя, акт предварительного выбора земельного участка также подразумевает добрые отношения с муниципалитетом. Говорят, во времена Валерия Рощупкина бывали случаи, когда строители отдавали около 40% от стоимости построенного объекта. Отдавали, опять же, единицы, те, "в чье положение не вошли" чиновники, причем отдавали чаще всего деньгами.
Начало работы нового департамента жилищной политики мэрии (осень 2006 года) сопровождалось громкими заверениями его директора Светланы Шенфельд о смене политики в отношении этих самых 10%, получаемых от застройщиков. "Второе наше направление - это работа с новым жильем, которое мы получаем от застройщиков. Вы видели, город в подъемных кранах, строительство ведется активно, и по договорам долевого участия в развитии городского хозяйства застройщики передают нам разные проценты жилья... Виктор Филиппович Шрейдер дал такое направление деятельности, что в тех отчислениях, которые нам застройщики отчисляют от нового жилья, в основном делать упор на социальный наем, - рассказывала Светлана Шенфельд журналистам на своей первой пресс-конференции в декабре 2006 года. - Раньше новые большие элитные квартиры продавались, это был доход бюджета, который распределялся в соответствии с бюджетным законодательством на все расходы бюджета... Сейчас мы несколько повернули ситуацию и сказали, что все-таки мы же не деньги получаем, а квартиры, поэтому давайте даже в этом доходном источнике найдем золотую середину". Однако уже тогда чиновники отказывались называть какие-либо конкретные цифры: сколько квартир или квадратных метров получил город, сколько дошло по прямому назначению - до очередников, сколько было продано для пополнения доходной части бюджета. "Я не могу вам сказать точные цифры не оттого, что я их не знаю, а просто я не считаю нужным их афишировать", - объяснила г-жа Шенфельд на той же пресс-конференции.

Цифры убрали, факт остался

Полгода спустя, в июле 2007 года, во время принятия генерального плана города Омска на период до 2025 года с 10% попытался бороться депутат Горсовета Сергей Дроздов, кстати, зять одного из крупнейших омских строителей многоквартирных жилых домов Валерия Кокорина (компания "АСК"). В проекте генплана, в части программы жилищного строительства до 2015 года предлагалось "максимально использовать период инвестиционной активности в жилищном строительстве для увеличения муниципального жилищного фонда за счет передаваемых городу инвесторами-застройщиками квартир на долевых условиях (примерно 10% от вводимого ими жилья по договорам с администрацией города Омска), чтобы обеспечить бесплатным жильем по социальному найму примерно 100 тысяч человек, являющихся очередниками на улучшение жилищных условий". По подсчетам г-на Дроздова, квартира площадью 80 кв. м дорожает для покупателей из-за этой нормы на 220 тысяч рублей. Все, чего смог добиться депутат, - это исключения из генплана конкретной цифры в 10%, вся остальная формулировка так же, как и "добровольное" отчисление застройщиками части квартир, остались неизменными.
А Светлана Шенфельд примерно в это же время на своей пресс-конференции,­ отвечая на вопрос журналиста о том, как эти 10% влияют на застройщиков и покупателей жилья, ответила: "Как влияют? Я не думаю, что те 10%, которые отчисляются в муниципалитет на благое дело, сильно повышают стоимость квадратного метра для богатых, которые покупают это жилье. По крайней мере, жалоб с этой стороны на нас не было".

По закону мэрия не получает ничего. А по факту...

Спустя еще полгода, в декабре прошлого года, на своей очередной пресс-конференции директор департамента жилищной политики опять же официально подтвердила присутствие политики "10 процентов" в городе. "Вопрос, который вы можете мне задать - это откуда же мы черпаем "корзину" муниципального жилья, из которой мы предоставляем жилое помещение, в том числе по социальному найму и по всем нашим программам, - не дожидаясь обязательных вопросов по этому поводу от журналистов начала Светлана Шенфельд. - Первый источник - выявление собственных внутренних резервов... Еще один источник пополнения - это процент от коммерческого жилья, которое на территории города строители возводят. По договорам долевого участия в развитии городского хозяйства они, сразу оговорюсь, не все, но многие из них, отчисляют нам жилые помещения в своих новых домах".
И вот на фоне всего вышесказанного очень интересен следующий факт: на официальный запрос "БК" в департамент жилищной политики с прямым вопросом "Передают ли сейчас застройщики городу часть вводимого жилья на долевых условиях?" (именно такая формулировка используется в генплане) мы получили краткое изложение федерального закона №214 "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов..." Хотя нас интересовала тема 10%, а не закон о дольщиках, который тоже, кстати, вызывает много споров, г-жа Шенфельд в ответе на запрос пояснила: "За период с 2007-го по 2008 год инвесторами-застройщиками, осуществляющими строительство на территории города Омска, объекты недвижимости в муниципальную собственность города Омска в соответствии с требованиями указанного федерального закона не передавались". (между тем, как удалось узнать коррес­понденту "БК", в конце прошлого года только компания "СК "СМТ-5" передала городу 22 квартиры в новом доме.) Профессиональный юрист, бывшая в прошлом прокурорским работником и заместителем директора департамента правового обеспечения мэрии Светлана Шенфельд фактически на наш главный вопрос не ответила. Также не получилось узнать, сколько квартир получил муниципалитет от застройщиков в прошлом году, какие именно застройщики передают квартиры и в каком количестве, а с какими возникают конфликты и, самое главное, насколько сократилась очередь на жилье в городе Омске за счет переданных квартир. Все эти вопросы мы задавали, однако ответа не получили.

"Отношение отрицательное... Но претензий нет"

Застройщики в этом вопросе более откровенны, чем городские чиновники: все они рассказывают о долевом участии в развитии города, которое проявляется чаще всего в трех вариантах. Первый - это участие в программе регенерации. "Нужно сразу определиться, что мы работаем только по программе регенерации, - рассказывает заместитель генерального директора по инвестиционным проектам НПО "Мостовик" Татьяна Телегина. - Здесь аналог 10% имеет место только в виде жилплощади, которую мы собираемся предоставлять жильцам расселяемых домов". Об этой же форме участия говорит и Александр Тарасов, генеральный директор ООО "СК "Полет и К": "Мы участвуем в программе по долевому развитию города, а именно, в программе регенерации ветхого и аварийного жилья, заключив соглашение с администрацией города. До участия в этой программе у нас имелся договор с мэрией, в соответствии с которым мы безвозмездно отчуждали в пользу мэрии 10% жилья после сдачи каждого нового жилого дома, и этот договор действовал все время, пока существовала наша компания, а именно с 1992 года. По новой программе мы занимаемся исключительно сносом ветхого и аварийного жилья и переселением жильцов на новое место жительства за наш счет, что для нас является менее выгодным, чем ранее, так как теперь убытки компании составляют около 15%".
Второй вариант - развитие застройщиком коммунальной инфраструктуры. Об этом рассказывает Владимир Лайнвебер, генеральный директор ООО "СК "Луна": "Наша компания на протяжении многих лет участвует в долевом развитии города, между нами и мэрией заключен договор, в соответствии с которым мы строим жилой дом и одновременно обязаны провести за свой счет теплотрассу и канализацию. Отношение к данному условию договора у нас терпимое, хоть он и ущемляет интересы компании и увеличивает стоимость квартир примерно на 10-20% со всеми вытекающими отсюда последствиями".
Третий вариант - это те самые 10%, на которые в принудительно-добровольном порядке соглашаются застройщики. Разбег оценки этого факта - от нейтрального и терпимого до резко отрицательного. "Нет никакого принуждения к участию в той или иной программе", - объясняет Александр Тарасов, хотя тут же признает, что для отчуждения 10% жилья "впрочем, нет законных оснований". Директор ООО "СК "СМТ-5" Борис Медведев более категоричен: "Мое отношение к такой форме долевого развития города отрицательное, так как данные требования городской администрации абсолютно незаконны, но если мы приняли решение и заключили такой договор, то мы несем полную ответственность за выполнение своих обязательств, поэтому никаких претензий ни к кому не имеем". Некоторые застройщики в разговоре открыто называют "десятину" махинациями, схемой, созданной "для обхода ситуации без потерь для кармана чиновников". Однако фамилию свою просят не называть. Оно и понятно: им в этом городе еще жить и строить.
Пожелания застройщиков в этом плане практически одинаковы: создать условия, равные для всех, закрепить все это каким-либо нормативным документом, исключить ситуацию, когда подобные вопросы решаются связями и знакомствами. "К данному виду участия в долевом развитии города мы относимся с пониманием, лишь бы это было во благо и жилье "шло" по назначению, - говорит Сергей Райснер, первый заместитель генерального директора ООО "Домостроительный комбинат". - А вообще, есть пожелание, чтобы город повернулся к нам лицом и перестал "драть три шкуры", тогда это будет взаимовыгодное сотрудничество, а не то, что называется "игра в одни ворота".

Кому достались две тысячи квартир?

Вот и получается: о том, что застройщики, работающие не по программе регенерации, передают городу около 10% квартир, известно всем, однако администрация на прямые вопросы об этой ситуации отвечать отказывается. А это вызывает еще больше вопросов. Не претендуя на точность, если даже прикинуть цифры совсем приблизительно: в прошлом году в Омске было сдано около одного миллиона квадратных метров жилья. Если посчитать среднюю квартиру в 50 кв. м, то получается 20 тысяч квартир. 10% от этого - 2 тысячи квартир, которые, согласно сложившейся практике, должны были поступить в муниципальную собственность.
А теперь приведем другие цифры. На своей первой пресс-конференции в декабре позапрошлого года Светлана Шенфельд озвучила количество человек, стоящих в очереди на жилье, - 22043 на 1 октября 2006 года. Спустя год она рассказала о том, что с учета сняли 2412 человек. Цифра большая, только вот ушли из очереди, опять же по словам г-жи Шенфельд, те, "которые улучшили свои жилищные условия либо за счет государственных федеральных программ в жилищной сфере, либо получали жилье. Это граждане, которые сами улучшили свои жилищные условия на рынке жилья. Это граждане, которые выехали с территории муниципального образования город Омск в другие муниципальные образования..." А куда же делись те 2 тысячи квартир, которые город должен был получить от застройщиков? Если они были использованы по назначению или если они вообще не были переданы городу, почему бы не сказать об этом открыто?