Изабелла Болеславовна и Франклин

Изобретателем системы коммунального обслуживания был человек, изображенный на стодолларовой банкноте Федеральной резервной системы США. Это великий американский просветитель Бенджамин Франклин. Президентом он никогда не был и "на деньги попал", видимо, из большого к нему уважения.
В то время Франклин жил в Филадельфии. Однажды он работал в собственном доме и услышал за входной дверью неясную возню. Открыв ее, он увидел бедно одетую женщину, подметавшую возле его крыльца. Надо сказать, что по городским правилам в те времена улицу перед домом должен был содержать в порядке его хозяин. Женщина рассказала Франк­лину, что муж ее умер и детей теперь нечем кормить. Из-за этого она убирает возле домов, и добрые люди дают ей иногда немного денег.
- И сколько дают добрые люди? - поинтересовался Франклин.
- Два пенса.
Франклин дал женщине два пенса, а затем сел за бумагу и умножил количество домов улицы на два упомянутых пенса. В итоге получилась такая сумма, что можно было нанять здоровенного негра, который вымел бы за день не одну улицу. С этим предложением Франклин отправился в ратушу, где оно было единодушно одобрено. Так была изобретена система ЖКХ. Все оказалось до ­изумления просто. Жильцы определяют общую собственность и для ее обслуживания нанимают "здоровенного негра" - управляющую компанию, если хотите. Как видите, ничего особо нового с тех пор придумано не было. Отчего же у нас все это так туго идет?
Изабелла Болеславовна, проживающая в районе со странным для человека, незнакомого с советской топонимикой, названием Птицефабрика, тоже умножала в столбик. Только не два пенса, а пять рублей на 120 квартир дома №6 по улице Петра Ильичева, где она старшая по дому. Выходило, что на эти 600 рублей можно нанять такую ораву "негров", которые за полдня вымели бы весь двор до блеска. Так и сделали, а жителям дома, в основном пенсионерам, не пришлось весь день бестолково толкаться на субботнике.
Согласитесь, сюжет один в один. Произошло это по той причине, что Бенджамин Франклин и Изабелла Турчанец одинаково переводят слово "коммунальное" как "общественное". Так же одинаково понимают они, что собственность - это не только право владения, пользования и распоряжения, но и ответственность за правильное исполнение этих трех полномочий.
В доме Изабеллы Болеславовны имеется собственный бухгалтер, который все собранные на коммунальные цели деньги кладет на обычную сберкнижку, выписанную, на всякий случай, сразу на трех человек. Больше того, каждый месяц они откладывают по 30 рублей, чтобы, когда тарифы опять поднимут, это событие демпфировать.
Турчанец - врач на пенсии, но о коммунальных достижениях своего дома рассказывает точно пожизненный прораб: "Цоколь они покрасили, два подъезда отремонтировали, принялись за третий, привели в порядок тепловой узел и наладили верхний розлив. Скоро примемся за нижний", - заключила Изабелла Болеславовна.
- Тоже розлив? - "на автомате" спросил я.
- Только нижний.
- Чего же вы там наладили разливать? - спросил я, уже сползая в полное недоумение. О каких только коммунальных приключениях я не писал, но слово "розлив" тупо ассоциирую только с торговлей.
- Розлив в системе отопления, - смеясь, пояснила Изабелла Болеславовна, сразу разобравшись в природе моего замешательства.
Вот такие у нас врачи в России!
Теперь самое время открыть тайну такой удивительной коммунальной сплоченности жильцов. Все просто, этот дом кооперативный. Стало быть, так же как и Франклин, свои квартиры жители получили не от месткома, а купили и за все привыкли, как и стодолларовый просветитель, платить сами. Они хозяева. В этом и есть великий российский коммунальный секрет: одни хозяева, а другие так, погулять вышли. А ведь все родились в СССР.

Рожденные в СССР

Сто семьдесят восьмой дом по 4-й Линии - просто лежачий небоскреб какой-то. Девятиэтажную громаду и так растянули от улицы до улицы, но и упершись в перекресток, строители, как видно, азарта не потеряли и, повернув на девяносто градусов, достроили еще два подъе­зда. В панельном "муравейнике" 243 квартиры, в которых проживает примерно 640 жильцов. Вот где организовывать ТСЖ, так в таких именно домах. Сами размеры к этому располагают.
Дорога в этом районе - точно в селе каком-нибудь обнищавшем. С краю под деревьями стайкой жмутся уродливые коробки гаражей, заросли бурьяна, во дворе стройка. Территория, оставленная жителям дома, сузилась до газонов и дороги. Но во дворе чисто. ТСЖ в доме как раз есть. Они здесь же арендуют квартиру под офис. В одной комнате диспетчер, в другой - кабинет руководителя. Судя по стульям, расставленным в два ряда, Константин Вовк проводит здесь собрания со старшими подъездов. Чтобы всех жильцов собрать, не каждого кинотеатра хватит.
ТСЖ здесь создали год назад. 27 апреля заключили первый договор с "Сибирьлифтремонтом". Дому 17 лет и за это время впервые капитально отремонтировали четыре подъезда. Попутно осушили подвал, подготовились к отопительному сезону и наконец-то впервые за много лет перезимовали без коммунальных приключений. Бюджет ТСЖ за девять месяцев составил 1 млн. 772 тыс. руб. В доме своя бригада ремонтников, собственный дворник, подъезды убирают технички. Благодать какая-то коммунальная.
Но не все здесь так безоблачно, как это может показаться сначала. В доме сплеталась интрига. У нас в России, если десять человек соберутся, уже повод для скандала, а тут 243 квартиры. Это просто удивительная черта русского человека: собраться кучей и публично выкрикнуть все, что его в данный момент волнует. Точно послание в вечность отправил. Интересно, что ему тут же становится легче. Общие собрания жильцов проходили именно по этой схеме. Поэтому реально что-то решить там было невозможно.
Константин Вовк начал работать со старшими подъездов. Его тут же обвинили, что квитанции по оплате у него "непрозрачные". Интересно, где они видели прозрачные квитанции? Непрозрачными бывают схемы, а не бумаги. Оппозиционеры устроили путч с приглашением представителей прессы. Но даже падкие на всякие скандалы журналисты не нашли криминала и удалились в глубоком разочаровании. Но результат все же был. Дом в федеральную программу капитального ремонта включить не удалось. Дефектная ведомость была составлена на 2 млн. 800 тыс. руб. За составление сметы нужно было заплатить 10%. Это не считая других затрат. Полагая, что они до сих пор пребывают в советском собесе, жильцы от этого гордо отказались.
Большинство своего председателя все же поддерживает. Александр Иванов, проживающий в этом доме с момента основания, не очень оригинально, но по смыслу верно считает, что все познается в сравнении и нынешняя коммунальная жизнь несравнимо лучше той, что была при всяких муниципальных ЖКО. К людям просто понимание не пришло, считает он.
Вот это точно. Рожденные в СССР. Прожить жизнь в советской стране было уже само по себе неосознанно безнравственным. Тоталитаризм рождал инфантильное сознание. А им очень трудно охватить смысл частной и долевой собственности и всех выгод, вытекающих из нее. Большинство россиян довольно странно себя ведет: продавая или сдавая в аренду свое жилье, они бьются за каждую тысячу самозабвеннее гладиаторов, но вот вложить деньги в его улучшение, то есть повышение той же самой цены - это никак.
Тем не менее ТСЖ работают. И как показывает практика, лучшего способа общения с управляющими и обслужива­ющими предприятиями еще не придумано. "Внешняя их проблема в том, что они в нашем городе разрознены, - считает Константин Вовк. - Нужно объединяться. Тогда властям будет с кем вести равноправный диалог".
В Москве, кстати, уже давно созданы клубы ТСЖ. Это некоммерческие партнерства. Главная их задача - организация жилищного самоуправления.

Эффект масштаба

Руководитель ООО "Коммунсервис" вопреки всем мнениям считает, что управляющая компания большой быть не должна. Просто от природы своей деятельности. На обслуживании предприятия Александра Белоусова находится десять домов. Планирует он в будущем расширение сферы своей деятельности, но до разумных пределов. Тем более, что его управляющая компания свой престиж бережет и у жителей пользуется хорошей репутацией.
Можно сделать предположение, что, поскольку Белоусов руководит небольшим предприятием, то из чувства производственного патриотизма полагает, что все такие и должны быть. Между тем если заглянуть в любой учебник по микроэкономике, то мы обнаружим в нем научное обоснование его мнения. Там можно прочитать об отрицательном и положительном эффектах масштаба предприятия. Причем оба действуют всегда и одновременно. Поэтому задача любого менеджера - найти такой объем производства, который бы обеспечил наибольший перевес положительного эффекта над отрицательным. Этот объем и определит оптимальный размер предприятия. Для всех отраслей он разный.
Поскольку никто не видел в бывших РЭУ ни роботов, ни доменных печей, возникает мысль, что они просто должны быть намного меньше по размеру и мобильнее. Там нет даже простого разделения труда. И не должно быть. Работа ремонтника сложна по смыслу, но проста по организации. Никаких коллективных усилий там особо не требуется. Это производство - штучное.
Есть и другое соображение. Руководители управляющих компаний и их работники должны быть как можно ближе к тем, чьи коммунальные проблемы они решают. Тогда отношения заказчика и исполнителя будут выстраиваться отчетливее. Александр Белоусов встречается с жильцами обслуживаемых домов ежемесячно, потому что они для него не абстрактные статистические единицы, а источники доходов.
Мнение Белоусова не интуитивное. Вместе со своим экономистом Марией Баевой он рассчитал, что оптимальный размер управляющей компании должен быть рассчитан на обслуживание 50 тыс. кв. м жилого фонда. Этой цифры и придерживается. И справляется прекрасно.
Старший дома №7 по улице Рождественского Геннадий Павинский, оценивая работу "Коммунсервиса", выразился сдержанно и скупо: "Нормально". Но когда я его таки вытянул на разговор, рассказал, что предшественник этого предприятия за два с половиной года собрал с дома 160 тысяч рублей и ничего не сделал. В поисках этих денег он обращался в прокуратуру и вопросом этим даже занимался ОБЭП. Но все без пользы. "А вот в договоре с Белоусовым у нас полная ясность, - отметил Геннадий Александрович. - Деньги на капитальный ремонт идут по отдельной смете и расходуются только по предварительному согласованию со старшим дома. С Александром Леонидовичем я могу встретиться в любое время, если возникнет такая надобность".

ЧОП за 40 копеек

Управляющая компания ООО "ЖКО 6-й микрорайон" - единственная УК в Омске, которая в прошлом году выиграла грант в размере 200 тысяч рублей. Как рассказали в компании, деньги пошли на покраску балконов и цоколей домов.
Корреспондент "БК" побывал в микрорайоне, который обслуживает эта компания, чтобы посмотреть, как работает УК, узнать настроения людей, а заодно пообщался с ее директором Николаем Мироненко.
В первом же дворе многоэтажки, которая находится в "ведении" "ЖКО 6-й микрорайон", беседую с жильцами. "Вы в подъезд зайдите, посмотрите, как чисто - постоянно убирают! Ремонт не так давно сделали. Мне нравится", - кивает на входную дверь в подъезд молодая мама с ребенком. Двое мужчин, разгружа­вших мебель, были кратки: "Тополя подрезали, аварийка работает нормально - по уму сделано". Чтобы не создавать иллюзию собрания, решил сходить в соседний двор. "Нам сказали, что в этом году крышу ремонтировать не будут - денег не выделили. Мои соседи даже кому-то жаловались..." - участливо заметила пожилая женщина.
Несмотря на то, что несколько человек высказало замечания по поводу невнесения их домов в программу по проведению капремонта, в целом людям нравится работа компании. Прохожу через другие дворы, и выясняется, что многие из собеседников лично знают директора компании г-на Мироненко и довольны работой компании. Недавно, как рассказали "БК", компания заключила договор с одним из ЧОПов на круглосуточную охрану территории микрорайона, в квитанции на оплату услуг компании эта строчка выглядит как 0,4 рубля за квадратный метр.
С самим Николаем Мироненко мы встретились в офисе, расположенном в цокольном этаже обычного жилого дома. Захожу внутрь помещения и сразу натыкаюсь на "окошки" бухгалтерии и прочих "принимающих" лиц. Небольшая комната с дверью в скромный кабинет директора и оказалась офисом управляющей компании. Легкое замешательство по поводу размеров помещения не осталось незамеченным. "Главное не офис, а люди, которые в нем работают", - смеется Николай Мироненко.
- Мы начали обслуживать дома в 2006 году, - начал разговор директор УК, - было очень тяжело сначала, ведь ни техники, ни просто расходных средств у нас не было. Я даже компьютер свой принес. Понимаете, я сам живу в этом районе и мне не все равно, в каком состоянии он находится, - продолжает г-н Мироненко, - поэтому и ориентируем себя как компания для жителей, а не жители для компании.
Кстати, на сегодня в оформлении у "6-го микрорайона" находятся документы на 9 домов, которые изъявили желание перейти из других УК. Хотя по вопросу "переманивания" домов к себе Николай Мироненко имеет твердую позицию: "Человека можно обмануть один или максимум два раза, но если это происходит систематически, то собственника ничем не удержишь". "Находили номер моего сотового через десятые руки, чтобы позвать на собрание по поводу перехода в нашу компанию", - делится Николай Мироненко.

Специальное предложение для ТСЖ

В Омске появилась уникальная управляющая компания "Теплокоммунсервис". Она заключает договор на обслуживание исключительно с товариществами собственников жилья. Это, по мнению ее директора и по совместительству председателя ТСЖ "Совхозный, 11" Николая Муромского, на сегодня - самая эффективная модель управления жилыми домами.
Как рассказал "БК" Николай Муромский, идея создать УК возникла еще в прошлом году, когда жильцы других домов стали проситься в его ТСЖ. Первыми обратились к Муромскому жильцы дома по ул. 27-я Северная, 73 с просьбой возглавить их товарищество собственников жилья. По его словам, он пожалел людей и дом, который фактически пришел в упадок. Возглавив девятиэтажку, он первым делом восстановил неработающий лифт. В доме появились слесарь и дворник.
- Ко мне стали обращаться жители других ТСЖ, - рассказывает г-н Муромский, - быть председателем в таком количестве домов невозможно, поэтому было принято решение создать управляющую компанию "Теплокоммунсервис". Но я поставил одно условие: компания будет обслуживать исключительно дома ТСЖ.
- Почему только ТСЖ? - задаю вопрос директору УК.
- Практика показывает, что, когда простой дом идет на обслуживание в управляющую компанию, он бесправный, то есть за него все решает УК, вплоть до ремонта, - убеждает Николай Муромский. - В нашем случае все решает ТСЖ, а "Теплокоммунсервис" только обслуживает дома, предоставляя услуги слесаря, дворника, лифтера.
По мнению г-на Муромского, особенно важно, что финансовыми средствами, которые получает ТСЖ, оно распоряжается по своему усмотрению.
- Дома разные и прибыли у ТСЖ тоже: у одного есть возможность зарабатывать за счет сдачи в аренду цокольных этажей, например, как у нас, у других - за счет наружной рекламы, - рассказывает директор УК, - эти деньги идут в котел ТСЖ, с них "Теплокоммунсервис" не получает ни копейки.
Кроме того, как отмечает Николай Муромский, его УК легче находить общий язык с жильцами домов. Ему не надо собирать всех жильцов дома на собрания, что, кстати, сделать непросто, чтобы решать какие-то вопросы обслуживания. Люди сами на собрании в ТСЖ утверждают, нужна ли им техничка и сколько ей платить. А затем протоколы собраний направляются в УК.
Пока, как рассказал "БК" Николай Муромский, его ТСЖ "Совхозный, 11" является основной базой, которая выполняет задачи в плане аварийной системы. Здесь есть все: инструменты, автомобиль и даже запас батарей, в ближайших планах - формирование диспетчерской службы.
Кстати, по словам директора "Теплокоммунсервиса", его ТСЖ входит в УК на равных условиях с другими. Ну а то, что "Совхозный, 11" процветает, заслуга председателя. Например, только в этом году благодаря внедрению насосов для системы отопления ­экономия по теплу составила порядка 200 тысяч рублей. "Эти деньги пойдут на развитие дома", - поделился с "БК" Николай Муромский.
"С появлением "Теплокоммунсервиса" в наших домах все меняется к лучшему: появилось хорошее обслуживание, во дворах стало чисто, в подъездах начинаются ремонты", - дают свою оценку деятельности Муромского жильцы "Совхозного, 11" и дома по 27-й Северной, с которыми встретился "БК".
Кстати, сегодня с "Теплокоммунсервисом" заключены договоры только у трех товариществ собственников жилья. Но в ближайшее время еще три дома намерены войти в эту УК. А соседний с ТСЖ "Совхозный, 11" дом - бывшее общежитие - уже ведет переговоры с Николаем Муромским, чтобы войти в его ТСЖ.

Несчастные "Жилищники"

Одна из крупнейших управляющих компаний "Центржилсервис", созданная с участием муниципалитета, остается самой закрытой. Даже источники, близкие к этой компании, отказываются давать полную информацию о ее учредителях.
Между тем от самих жителей Центрального округа, которые, пожалуй, являются единственными объективными экспертами, сегодня, в адрес УК "Центр­жилсервис" можно услышать больше негативных отзывов: ремонты не проводятся, обслуживание плохое, на что идут деньги плательщиков - людям не известно. Яркий пример: за последние полгода от нее "ушло" несколько десятков домов Центрального округа.
Сегодня, как рассказала "БК" жительница дома, обслуживаемого "Жилищником-3" (директор Анатолий Русовский), которая по личной причине не захотела называть свою фамилию, ее дом находится в плачевном состоянии: крыша течет, трубы требуют немедленной замены. "А обращаться с какими-то просьбами к директору бесполезно", - пожаловалась жительница Амурского поселка.
Кстати, всего в округе действует десять "Жилищников", и во многих ситуация повторяется. В чем причина? Не в том ли, что оплата населения за содержание и ремонт жилищного фонда поступает на расчетный счет УК "Центржилсервис", которая в свою очередь рассчитывается с "Жилищниками"?
Любопытно, но участники омского рынка ЖКХ неохотно комментируют деятельность "Центржилсервиса". Говорят, что УК имеет аварийную базу - технику, лифтовое хозяйство и пр., которой как раз пользуются "Жилищники", за что и отдают проценты от оплаты за обслуживание.
Однако, как в любом правиле, и в этой компании "БК" нашел свои исключения. Есть "Жилищники", которые пытаются работать добросовестно. "Жилищник-6" (директор Александр Шпаков), например, имеет полностью укомплектованный штат сотрудников: от диспетчеров, слесарей до дворников. Как результат: в этом году на обслуживание в эту компанию перешел девятиэтажный дом от "Жилищника-8" (директор Александр Витулев) и дом из Октябрьского округа. А в "Жилищнике-2" проводятся текущие ремонты. Как рассказала "БК" директор "Жилищник-2" Наталья Пушкина, на деньги, которые собираются с жильцов за обслуживание.