Сам факт продажи не является признаком проблем.

Рынок коммерческой недвижимости в Омске сегодня изобилует предложениями. При этом в описаниях часто звучит фраза: «объект, приносящий стабильный доход». В связи с этим у потенциальных покупателей возникает закономерный вопрос: если бизнес так хорош, зачем его продают и не скрывается ли за объявлением какой-то подвох или проблема.

Эксперт по недвижимости, основатель международного проекта REALTY CLUB Алексей Громик, в беседе с БК55 подчеркнул, что автоматическая ассоциация продажи с негативом — ошибка.

«Есть обстоятельства, которые негативные, есть обстоятельства позитивные, связанные с продажей», — отметил Алексей Громик.

В качестве примера эксперт привел ситуации, когда владелец решает реализовать бизнес ради стратегической переориентации, чтобы вложиться в более перспективный проект с высокой маржинальностью. Это ситуация положительная, связанная с ростом и развитием.

В то же время, есть и негативные причины: технические проблемы объекта, необходимость дорогостоящих реконструкций, которые делают дальнейшее содержание нерентабельным.

Поэтому сам факт продажи не является однозначным признаком кризиса или проблем, зачастую он лишь сигнал к необходимости тщательного анализа.

Работа с риэлтором

Одна из главных сложностей заключается в выборе надежного эксперта, способного объективно оценить реальное состояние объекта.

Алексей Громик предостерегает, что зачастую взаимодействие с риелторами и агентствами может стать источником конфликта интересов. В классической модели, когда агент получает комиссию только после успешной сделки, его заинтересованность зачастую сосредоточена не столько в поиске оптимального варианта для клиента, сколько в быстром закрытии сделки.

«То есть, я нанимаю посредника. И посредник заинтересован в сделке иногда даже больше, чем я, потому что он идет в рынок, выполняет определенную работу. И если я не куплю, то его работа превратится в убыток. То есть, он не получил прибыли, он потратил ресурсы. И когда такое происходит, то риэлтор, когда он заинтересован в сделке больше, чем сам клиент, заказчик, он начинает определенные манипулятивные действия и не совсем объективен», — отметил эксперт.

Это создает опасность манипуляций или скрытия важных фактов, что в конечном итоге может привести к покупке не самого выгодного объекта или к пропуску потенциальных рисков.

В связи с этим, по словам эксперта, важно выстраивать прозрачные и поэтапные отношения с агентами, оплачивая каждый конкретный этап работы. Такой подход позволяет сохранять контроль за процессом, а также снижает риск манипуляций со стороны посредников.

Важно требовать регулярных отчетов, четко прописанных задач и ответственности на каждом этапе. Только так можно добиться того, чтобы агент работал в интересах клиента, а не только ради получения комиссионных.

На что обратить внимание?

При выборе объекта покупателю необходимо внимательно изучать технические характеристики, ценовые предложения, а также локацию и перспективы района. В этом помогают профессиональные анализы и сравнения, подготовленные специалистами, которые ежедневно работают на рынке.

Не менее важен и юридический аспект: правильный выбор профильного юриста, разбирающегося в специфике сделок с коммерческой недвижимостью, не менее критичен, чем профессионала, занимающегося рыночным анализом. В противном случае, можно столкнуться с риском юридических ошибок, которые впоследствии повлияют на безопасность и эффективность инвестиций.

«Я не верю в специалистов широкого профиля, я бы так сказал. То есть, если ты риэлтор-агент, да, то ты разбираешься в рынке. А рынок — это наука экономика. А наука юриспруденции — это другое. Поэтому надо покупателю обратить внимание на аспект, какой специалист рынка с ним работает», — поделился Алексей Громик.

Что касается «красных флагов», то, по мнению эксперта, их трудно выявить на первый взгляд, особенно для неподготовленного покупателя. Объявления на популярных площадках зачастую не позволяют сразу понять скрытые риски: например, объект, продаваемый застройщиком с высокой комиссией, может оказаться менее выгодным в долгосрочной перспективе, чем более выгодный по цене и перспективам объект, если агент предвзято ориентирован на конкретных застройщиков.

Также стоит учитывать, что многие предложения могут скрывать проблемы с инфраструктурой, юридические ограничения или перспективы дальнейшей капитализации района. Для профессионала такие признаки очевидны, а для среднестатистического покупателя — требуют глубокого анализа и консультации с экспертами.

Таким образом, не стоит бояться большого количества предложений о продаже коммерческой недвижимости в Омске. Однако подходить к выбору нужно осознанно и проверять все стороны сделки.