По всей России этот показатель почти замер, а рынок новостроек продолжает уверенный рост.

Застой не везде

Во втором квартале этого года активный рост вторичного рынка, наблюдавшийся в начале года, снова сменился стагнацией – сообщает ресурс ЦИАН. Из 66 столиц субъектов Федерации с населением в более чем 200 000 жителей по итогам второго квартала 2018 года в 35 городах цены по сравнению с первым кварталом снизились. В 31 городе зафиксирован их рост.

В конце первого квартала итог был следующим: в 44 городах – рост, в 22 городах – снижение вторичного рынка недвижимости.
Продолжается рост цен в Москве и Санкт-Петербурге. По итогам второго квартала средняя цена квадратного метра вторичного жилья выросла на 0,6% в Москве и на 0,9% в Санкт-Петербурге. Рост указан в сравнении с показателями первого квартала.

В крупных городах-миллионниках во втором квартале цены на вторичном рынке жилья выросли только в Уфе, Красноярске, Казани и Новосибирске. В последнем цены выросли больше всего – на 3%. Еще в 9 крупных городах имело место снижение цен. Самым заметным оно было в Омске – на 5%.

В городах с населением от 500 000 до 1 млн человек серьезный рост цен на давно построенные квартиры замечен только в Краснодаре. Скорее всего, это связано с теплым временем года. Еще в 5 городах – Иркутске, Кирове, Барнауле, Липецке, Оренбурге – цены тоже выросли, но уже меньше, от 1 до 3%.

В городах, насчитывающих от 200 до 500 тыс. жителей, динамика наблюдается разная. Больше всего рынок «вторички» вырос в Чебоксарах, Саранске и Ставрополе – примерно на 3%.
Самое большое снижение зафиксировано в Туле, Владимире и Калуге – на 6-7%.

Число сделок на вторичном рынке жилья по итогам первого квартала 2018 года по сравнению с этим же периодом 2017 года почти не изменилось (3,25 млн зарегистрированных свидетельств собственника в 2018 году и 3,24 млн в 2017 году соответственно).
Доля регионов-лидеров в этой статистке растет. В прошлом году в 10 ключевых городах России было зафиксировано 36% регистраций жилищных сделок, а в этом – уже 39%.

Из 13 регионов, где есть города-миллионники, число сделок выросло в 8 субъектах Федерации. Самый сильный рост – в Татарстане и Башкирии (10%). А снижение наблюдалось только в Пермском крае (на 12%) и Челябинской области (на 1%). Воронежская и Красноярская области в таком сравнении пока не участвуют, поскольку там изменилась методика статистического учета региональных подразделений Росреестра.

Застройщики ждут перемен

Первичный рынок по числу сделок по России за период январь-май 2018 года вырос на 12%. В субъектах Федерации самый большой рост зафиксирован в Тюменской, Оренбургской, Ростовской областях и Алтайском крае – более чем на 60%.

Почти так же активно растут эти показатели в Москве и Санкт-Петербурге – на 46% и 54% соответственно.
В столичных регионах сохраняется тенденция по перемещению покупателей из пригородов к центру. С этим связано снижение активности покупателей в Московской (на 5%) и Ленинградской (на 20%) областях. Еще сильнее снизилась активность рынка новостроек в Орловской области – на 28%.

«Вторичка» может побороться

В Москве количество продаж на рынке вторичного жилья росло в сравнении с прошлым годом в каждом месяце первого полугодия. Эксперты ЦИАН связывают это со снижением процентной ставки по ипотеке ниже психологической отметки в 10%, а также с сокращением разницы между ставками для строящегося и готового жилья. Это дало возможность покупателям, прибегающим к ипотеке, выбирать между «вторичкой» и новостройкой. Ведь в прошлые годы разница в условиях по жилищным кредитам вынуждала многих приобретать жилье на первичном рынке.

Тем, кто собирается приобрести квартиру уже в этом году, весенние предложения на рынке вторичного жилья могли оказаться выгоднее и по цене, и по местоположению. Более того, сейчас много предложений на вторичном рынке среди совсем недавно построенных домов, вполне сравнимых по качеству с новостройками.

В российских регионах сохранить хорошие показатели зимних месяцев на вторичном рынке не удалось. Во втором квартале количество регистраций прав собственников по сравнению с прошлым годом почти не изменилось. А цены даже немного снизились. Эксперты полагают, что сказалась конкуренция между вторичным рынком и новостройками. Если в Московской области многие впервые приобретали жилье в строящемся доме на фоне антикризисных предложений застройщиков в 2015-2017 годах, то в большинстве региональных центров такие покупки имели место только с возобновлением реальных доходов населения в последние несколько кварталов.
Поэтому пока в регионах сохраняется рост числа Договоров долевого участия, но нет роста количества сделок на вторичном рынке.

Ничего определенного

Дальнейшие изменения рынка зависят от ситуации и в общей экономике, и внутри самого рынка. Пик кризиса пришелся на 2015-2016 годы, и его удалось преодолеть за счет удачной программы субсидирования ипотеки. В Москве дополнительным фактором роста послужило освоение промышленных зон ближнего пояса. А в Санкт-Петербурге, Краснодарском крае и Тюменской области – рост числа межрегиональных сделок.

В 2017-первой половине 2018 года рынок восстановился в первую очередь за счет снижения ипотечных ставок. Но эти факторы роста уже исчерпаны, поскольку продолжать снижать метражи квартир уже нельзя. Вероятность дальнейшего снижения ипотечной ставки, как утверждают эксперты, неочевидна. Поскольку снижение ключевой ставки Центробанка на фоне усиления санкций и роста геополитической нестабильности остановилось. Продолжить рост рынка может только увеличение реальных доходов населения.

В дальнейшем активность покупателей между первичным и вторичным рынком жилья будет зависеть, по мнению экспертов, от того, насколько успешно будет осуществлен уход от системы долевого строительства. С одной стороны, часть покупателей может прислушаться к сообщениям застройщиков о том, что дешевых строительств на котловане больше не будет (хотя это может быть и к счастью, слишком уж многие дольщики остались и без денег, и без квартир). Мол, покупайте сейчас – или проиграете.

С другой стороны, серьезные проблемы у крупных застройщиков могут заставить покупателей обратить более пристальное внимание на вторичный рынок. Ведь на нем по-прежнему можно купить квартиру практически гарантированно, причем иногда даже в новом доме. По состоянию на конец июня наиболее вероятно первое: повышение активности застройщиков и связанный с этим рост продаж квартир в новостройках. Но тогда стоит ждать застоя на вторичном рынке.

В мае-июне ощутимо выросло количество полученных разрешений на строительство многоквартирных домов. В 2017 году в этот период в Москве их было 116, а в 2018 году – уже 191. А поправки к Закону о долевом строительстве, принятые в Госдуме в трех чтениях, пока не называют точной даты прямого запрета продажи квартир по Договору долевого строительства. Как бы там ни было, а по итогам мая спрос на новое жилье в Московской области оказался таким же, каким был в апреле. А спрос в местах, где строительство остановлено, переместился к конкурентам.