Омские риэлторы вот уже третий месяц ощущают на себе последствия экономического кризиса: после повышенного спроса в декабре 2014-го, когда за сутки продавалось по 23 квартиры в новостройках, ­нынешний год начался с затишья. Об итогах и тенденциях развития рынка недвижимости в регионе шла речь на мероприятии, организованном Омским cоюзом риэлторов.

По прогнозам Игоря Осипова и Вячеслава Горюнова, в ближайшее время будут продаваться только те объекты, строительство которых началось до кризиса. Новых проектов не будет – они остановятся, за исключением тех, кого дотирует государство

По словам риэлторов, непростая экономическая ситуация уже принесла свои плоды: произошло повышение инфляции – сего­дня она достигла тех величин, которые полностью замаскировали реальные доходы населения. Нарушился баланс между объемом вводимого и вторичного жилья с покупательской возможностью населения, практически прекратилось кредитование застройщиков, уменьшилась доступность ипотеки для людей, Центробанк отказался от регулируемого курса. Хотя и был небольшой период, когда рубль стал укрепляться, по мнению риэлторов, национальная валюта и ­дальше ­продолжит свое падение. Ажиотажная конвертация рубля в квадратные метры, которая наблюдалась на омском рынке в конце прошлого года, не принесла ничего хорошего ни для строителей, ни для риэлторов, ни для функционирования инженерной структуры города в целом.

Жилищные перспективы туманны

По словам риэлторов, ситуация, сложившаяся на омском рынке недвижимости, не вселяет оптимизма ни агентствам недвижимости, ни застройщикам, ни людям, которые хотели бы улучшить свои жилищные условия. Как рассказал полномочный представитель Российской гильдии риэлторов, вице-президент НП «Омский ­союз риэлторов» Игорь Осипов, сейчас застройщики вынуждены брать банковские кредиты под 30%, а омичи – ипотеку под 18%. Он уверен, что на такие условия мало кто отважится.

– Предельно допустимая ставка по кредиту – 15%, все, что больше, – людьми не воспринимается, ­поскольку нет стабильности в экономике и трудоустройстве. Повышение ключевой ставки ЦБ до 17% стало свое­образной командой «Фас!». Кто успел, тот начал массово скупать валюту, кто нет – квартиры. В результате на омском рынке недвижимости начался ажиотаж: в декабре за сутки продавалось по 23 квартиры в новостройках – такого раньше никогда не было, – сообщил Осипов. Сейчас возникла другая ситуация – множество пустующих квартир. И главное – люди, которые их купили, не выиграли, а, скорее, наоборот. Ведь деньги, вложенные в недвижимость, нерабочие, поскольку простаивающие квартиры не приносят никакого дохода. Для застройщиков и риэлторов такой высокий спрос тоже оказался кратковременной отдушиной, потому что в дальнейшем им просто нечем будет торговать.

– Почему? Да потому что кредитов нет, дольщиков нет, 214 Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» вряд ли будет выполняться. В результате у нас есть купленные квартиры, которые просто стоят. Что делать управляющим компаниям, если 70-80 квартир пустуют? Это те последствия, которые сегодня еще не проявились, но они обязательно будут. И это наша головная боль, поскольку это второй этап риэлторского бизнеса – аренда, – посетовал Игорь Осипов.

Коммерческая недвижимость доступна, но никому не нужна

По словам Игоря Осипова, очень сложно обстоят дела с коммерческой недвижимостью. Налоги выросли, а спрос на офисную недвижимость упал. Поэтому сегодняшняя стоимость арендной платы не покрывает расходы собственников. Что касается торговой недвижимости, то в этом сегменте тоже уже произошел демпинг цен. Сейчас торговую точку в центре города в высоко проходимом месте можно арендовать за 450 рублей за кв. метр. При этом г-н Осипов предположил, что при восстановлении рынка будет происходить то же самое: сначала «оживет» торговая недвижимость, потом офисная, и лишь в последнюю очередь появится спрос на промышленную.

Аренда – выгодная альтернатива ипотеке

Как отметил вице-президент Российской гильдии риэлторов, президент НП «Омский союз риэлторов» Вячеслав Горюнов, инвестиционный ажиотаж, возникший в конце прошлого года, добавил в сектор аренды много новых объектов. Поэтому сегодня рынок аренды перенасыщен, а соответственно, и цены на квартиры тоже упали. «В этом я вижу хорошую альтернативу большим ставкам по ипотеке, которые есть сегодня. Поэтому потребитель вполне может принять вызов и решить свой жилищный вопрос с помощью аренды, как это делается за рубежом, где найм жилья очень популярен. Даже среди моих знакомых многие склоняются к тому, что сегодня проще взять квартиру в аренду, чем брать ипотечный кредит по таким завышенным ставкам. Тем более что предложений очень много и есть из чего выбирать», – резюмировал Горюнов.

Прогноз от Союза риэлторов

В 2015-2016 годах будут продаваться только те объекты, строительство которых началось до кризиса. Новых проектов не будет – они остановятся, за исключением тех, кого дотирует государство. Уже сейчас очевидно, что сектор жилой недвижимости будет в авангарде роста. Сего­дня по России обеспеченность жильем на душу населения составляет 24 кв. м, тогда как в еврозоне этот показатель равен 180 кв. м. Спрос превысит предложение, потому что рынок не успеет подстроиться, и ­возникнет ситуация, когда человек улучшил свое финансовое положение и захотел купить жилье, а новых проектов нет. Тогда у риэлторов появится возможность поднимать квадратные метры, которые были выкуплены при декабрьском ажиотаже. На рынке реализации появится сегмент недвижимости, образовавшийся из залоговых активов банков. Кроме того, у риэлторов появится новая форма работы – чистый обмен, поскольку денег у населения нет, а улучшать жилищные условия надо.

Марина Мисявичене

«Бизнес-курс» №10 от 25.03.2015 г.