Новости. Омск

В строящемся доме под проверкой ГАСН уже продают квартиры — допустимо ли это?

Свои мнения высказали специалисты, работающие в сферах недвижимости и строительства.

Как уже писал БК55 в материале о строящемся элитном доме на проспекте Карла Маркса, 40, этот случай — пример того, когда возведение объекта начинается без разрешения на строительство. Уже сейчас застройщик начал там продажу квартир — юрлицам, когда ещё шла проверка ГАСН второй очереди дома. По информации источника разрешение было получено, но уже после начала работ.   

Редакция опросила различных экспертов на тему того, что в таких случаях говорит закон и допускает ли он такую продажу. 

Илья Васильчук, юрист, владелец частного МФЦ:

— Если заключаются договоры в соответствии с законом об инвестиционной деятельности, то нарушения закона нет.

Вообще эти годы как бы защиты прав и интересов граждан привели к фактическому разрушению института долевого участия.

Каждый раз, защищая права обманутых дольщиков, почему-то забывали о том, что эти самые дольщики в попытке получения жилья по более низкой цене (то есть инвестируя в строительство) должны были разделять риски возможно недостроя, как это делают все нормальные предприниматели.

Результат очевиден — институт дешёвого жилья разрушен.

Но закон об инвестиционной деятельности действует и именно для предпринимателей (юрлиц).

Поэтому если они участвуют в строительстве как инвесторы, то они как «взрослые предприниматели» сами оценивают риски окончания строительства и это никак не касается темы «жилья для всех».

Павел Кручинский, председатель совета директоров компании «МИАРД», президент Омской коллегии оценщиков:

— Из того материала БК55, который я прочитал, видно, что сама система согласования строек у нас, мягко говоря, очень бюрократизирована. Несовершенна. Поэтому и инвесторы иногда, решившие что-то построить, не важно, комплексная это застройка или точечная, сталкиваются с кучей препон и препятствий. Я сам анализирую, как это делается в Казахстане или даже Азербайджане, где сейчас неспокойно. Есть инвестор, который хочет прийти и что-то возвести — как правило через несколько месяцев он уже может это начать делать, зайдя на площадку. Да, там тоже есть свои элементы бюрократии, но такого длительного согласования, как в России и в Омске в частности, нет. Это убивает на корню любую инициативу любого инвестора. И в этой связи, не вдаваясь в подробности этого дела, уже нужно смотреть предметно, могу предположить, что компания столкнулась с системой бюрократии, плюс её помножили на пандемию. Знаю по своим проектам, мы проходили процедуру публичных слушаний, и из-за пандемии у нас все сроки сдвинулись более чем на полгода. Хотя формально это мероприятия можно было провести с помощью ВКС. И в итоге страдает инвестиционный климат, мы говорим: «В Омск не идут инвестиции». Они не идут, потому что сами правила игры не стимулируют на то, чтобы сюда приходили и всё делалось быстро.

Даже в Татарстане все процедуры проходят намного быстрее при том же самом российском законодательстве. Потому что там включены режимы политической воли, многие процедуры упрощены, чтобы инвестиции приходили. И они реально туда приходят. Потому что там условия реально настроены на приток внешних ресурсов.

Что касается продажи квартир, то понятно, что 214-й ФЗ эти вещи очень серьёзно ограничивает, там есть процедура открытия эскроу-счетов, аккредитации и так далее. Но есть ведь и другие формы: если они объявляют, что готовы работать с юрлицами, которые могут быть партнёрами проекта, то может быть и договор. 214-й закон защищает права граждан, частных лиц, а в принципе любое юрлицо, инвесткомпания может стать партнёром проекта. Поэтому при правильном подходе с точки зрения юридического оформления ситуация никак ничего не нарушает. А юрлицами этими могут быть и инвестиционные компании, и агентства недвижимости.

Даниил Ельцов, юрист агентства недвижимости «АВЕСТА-РИЭЛТ»:

— По поводу продажи элитной высотки на проспекте Карла Маркса, 40 скажу так. Если есть все разрешающие документы — разрешение на строительства и застройщик, то, пожалуйста, застраивайтесь. Делать это можно на основании разрешения на строительства. Как я знаю, в целом он качественно все застроил. А то, что строил без разрешения на строительства и все это теперь сносить — великая глупость. У нас пол-Омска было построено таким образом

Оксана Шулинина, гендиректор юридической компании «Юма»:

— В соответствии со ст. 130 ГК РФ объекты незавершенного строительства отнесены законом к недвижимому имуществу (п. 30 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав»).
Действующее законодательство не запрещает получение и нахождение в собственности граждан, юридических лиц и индивидуальных предпринимателей объектов незавершенного строительства, право собственности на которые может быть признано по решению суда.
Объект незавершенного строительства относится к недвижимому имуществу, в отношении которого возможно возникновение, изменение и прекращение прав и обязанностей. Признание права собственности на объекты незавершенного строительства возможно, в том числе, по решению суда

По состоянию на 01.10.2020 г. В реестре разрешений на строительство многоквартирных жилых домов на территории г. Омска, выданных департаментом архитектуры и градостроительства администрации г. Омска ООО «Специализированный застройщик «АВАНТ» ИНН 5505212743, зарегистрированный по адресу 644065.г. Омск, ул. Заводская, д. 2, пом. 3П, оф. 10, имеет два разрешения на строительство на земельном участке, с кадастровым номером 55:36:090104:3876:

1 55-ru55301000-82-2020 — многоквартирный жилой дом со встроено-пристроенными помещениями и отдельно-стоящим подземным гаражом стоянкой по проспекту Карла Маркса в Ленинском АО г. Омска, 1 этап строительства

2. 55-ru55301000-83-2020 — многоквартирный жилой дом со встроено-пристроенными помещениями и отдельно-стоящим подземным гаражом стоянкой по проспекту Карла Маркса в Ленинском АО г. Омска, 2 этап строительства.

В предоставленной Вами информации, содержащейся в статье, указано, что «Управление ГАСН завершило проверку первой очереди».

Анализируя информацию, полученную из данного источника, а также функции второго отдела Главного управления государственного строительного надзора и государственной экспертизы Омской области, в которые входят:

а) при строительстве — проверка соблюдения требований к осуществлению подготовки земельного участка и выполнению земляных работ, работ по монтажу фундаментов, конструкций подземной и надземной частей, сетей инженерно-технического обеспечения (в том числе внутренних и наружных сетей), инженерных систем и оборудования;

б) проверку наличия разрешения на строительство;

в) проверка выполнения требований частей 2 и 3 статьи 52 Градостроительного кодекса Российской Федерации.

В отсутствие иных документальных подтверждений, можно сделать вывод, что Управление ГАСН завершило проверку первой очереди многоквартирного жилого дома со встроено-пристроенными помещениями и отдельно-стоящим подземным гаражом стоянкой по проспекту Карла Маркса в Ленинском АО г. Омска, каких-либо существенных нарушений не выявлено.

В связи с чем, статьи закона, которые как-то ограничивают или запрещают продажу квартир ООО «Специализированный застройщик «АВАНТ» в многоквартирном жилом доме со встроено-пристроенными помещениями и отдельно-стоящим подземным гаражом стоянкой по проспекту Карла Маркса в Ленинском АО г. Омска отсутствуют.

При этом необходимо рассматривать каждый конкретный случай «продажи квартиры»: способ привлечения денежных средств, вид договора, на основании которого привлекаются денежные средства, организационно-правовой статус застройщика.

В случае необходимости получения более детального ответа, о законности продажи/приобретения квартиры в конкретном доме, подкрепленного нормами права, требуется предоставить информацию о конкретном виде договора, который планируется заключить с указанной выше организацией, для его правовой оценки.

Сергей Лагутин, предприниматель, руководитель комитета по строительству Омского отделения «Опоры России»:

— Разрешение на строительство задним числом — ситуация обычная, потому что у нас до предела всё бюрократизировано и чиновников половину надо разогнать, ещё 30% тоже не должны работать, а остальные от страха, может быть, будут хорошо работать. А пока они только создают проблемы. «Триумф» ведь тоже, например, сначала построили, а потом получили документы. Обиженных чиновников хватает.

То, что уже продают квартиры — тоже допустимо, если что, то люди восстановят своё право на жильё через суд. Ни неэтичного, ни противозаконного не вижу. Если дом уже в какой-то части построен, то, возможно, это вынужденная мера. Кризис ударил по всем, это я говорю объективно. В отделении я возглавляю комитет по строительству и общаюсь с коллегами на федеральном уровне. Ситуация по всей стране одинаковая, стройки валятся везде.
Соответственно этот застройщик, чтобы выжить и что-то делать, пытается создать хоть какую-то ликвидность. В данном случае это, возможно, вопрос выживания.

Эту фирму я не знаю, руководство её тоже… Коронавирус вообще сейчас всё смешал, впереди увидим такой коллапс, который из ныне живущих точно никогда не видел. Тотальная разруха.
Даже без второй изоляции может начаться паника, экономика обваливается, вижу это по «Опоре России», а чуть позже вообще может встать, замереть и начать рушиться. Люди начинают паниковать, текущие экономические связи могут меняться в плохую сторону, где-то пытаются вывести деньги, а где-то — кинуть партнёров. И даже брат брата. Бизнес стагнирует весь.

Никита Шалмин, архитектор, председатель Омского отделения ВООПИК:

— Возможно ли такое? У нас возможно всё. Законно ли — не могу сказать, нужно вникать в ситуацию. Когда нет разрешения на строительство — продавать, конечно, не дело. И даже юрлицам.

Единственное, что можно продавать в качестве инвестиций, заключая инвестиционный договор. А физлицам в собственность — тут вопрос.

Шансы на достройку? Всё зависит от застройщика. Этого я не знаю. Сейчас 44-й ФЗ привёл к тому, что компаниям невыгодно и неинтересно представлять себя в долгой перспективе. Это и содержание дорогих специалистов, и так далее. Сейчас такой необходимости нет. Вы выигрываете, минимизируя цену, и, конечно, вам невыгодно держать слишком дорогих специалистов. Поэтому таких фирм, как раньше были «5-й трест» или «1-й трест», сейчас не слышно и не видно. Ситуация вызвала к жизни сомнительные структуры. Но насколько они сомнительны — тут даже каких-то контрольных вещей нет.

Бэлла Золина, адвокат:

— Совершенно определённо не может продаваться квартира в незавершённом объекте. Объект должен быть сдан, принят, должны быть оформлены права. Но объектом купли-продажи могут быть право, пай, доля, вклад, деньги. Чтобы сказать, что именно продаётся, нужно смотреть договор. В практике очень часто бывает именно договор уступки прав, продаётся именно право. В данном случае на долю общей собственности в доме в виде квартиры. Причём когда уже дом сдаётся, это всё уточняется, пересчитываются и квадратные метры, это тоже бывает. Особенно в коммерческой недвижимости.
Поэтому что там происходит — нужно смотреть, сказать, что это однозначно незаконно — тоже нельзя. Изъяны могут закладываться там, где идёт приёмка ГАСН. Если даже президент говорит, что у нас устаревшие СниПы и нормы, противоречащие друг другу — то это объективная проблема.

С ГАСН тоже не всё так просто, при прежнем облправительстве он, бывало, принимал и объекты совершенно из рук вон. Я сама была на приёме у губернатора, когда он ещё был врио, с группой жильцов одного такого дома, и качество стройки там было очень плохое. И случаи, когда и уже построенные элитные дома не принимают в эксплуатацию — тоже бывают.

Конечно, в идеале сначала нужно сдать, а потом продавать.

То, что продают юрлицам — что это может означать? Там не квартира, там уступка прав. Могу только предположить, что предполагается, что всё проще. Юрлицо приобретает квартиру явно в коммерческих целях. Если, например, агентство недвижимости спросит моего мнения, покупать ли права на квартиру в таком доме, ему тоже нужно посмотреть, как оно потом это будет продавать. У нас же граждане в случае недостроя идут в суд и признают право собственности на свою конкретную квартиру. А дом не сдан. И эта порочная практика идёт. С агентством — другая ситуация, но, видимо, ему тоже придётся подавать иск, если что. Но это его бизнес, его риски. Будет арбитраж с иском о признании права собственности — тогда неясная перспектива. 

Кирилл Янчицкий

Анна Пацула

Поделиться:
  • ПОПУЛЯРНОЕ
  • ОБСУЖДАЕМОЕ

Уважаемые читатели! Теперь Вы можете комментировать материалы сайта, зарегистрировавшись здесь.

Комментирование также доступно при авторизации через любую из социальных сетей:

Перед тем как оставить комментарий, прочтите правила

3
0
Так21.10.2020 21:51:11
Без лоха и жизнь плоха.
Иди сюда (туда) 0 обуем.
9
0
Житель21.10.2020 22:07:23
У нас уже господин с ЖСК Рубин"ТУ"(объект известного убитого экс застройщика) готов продовать квартиры. Зайдите на авито и другие площадки и увидите объявления по продаже квартир.
Хотя когда ему звонишь по указанному номеру, хрю и му только говорит, мол это не я подал, это ошибка, эта злая шутка.... Шутка видимо в том, что кидают на этом объекте пайщиков своих и не признают их взносы. Второй раз кидалово людей там происходит.
6
17
Мария22.10.2020 01:13:16
90% написанного - бред. Проверки Гсн начинаются с момента ограждения строительной площадки. К итоговой проверке три четверти квартир в иногоквартирном доме продано.
Здесь реально есть люди, которые считают, что начало продаж квартир начинается после получения разрешения на ввод? Нет, это нет так. И да, все по закону.
5
0
Платов22.10.2020 09:59:19
Не так давно на Набережной Тухачевского 12 активно квартиры продавались, а это административное здание с мутной историей. Раз громких дел, видимо порешали
17
0
До22.10.2020 10:30:04
Я бы вообще посоветовал не смотреть на дома выстроенные после 2005 года.
9
0
Михаил22.10.2020 12:10:54
Вот всё жалуются - бюрократы, не дают инвестировать. Да не от хорошей жизни эти ограничения появились. Сколько уже народу кинули - тьма. Отдают деньги проходимцам - а потом ни денег, ни жилья. И бегут все тогда почему-то к плохим властям - помогите, хулиганы жилья лишают!!!! Ну и разбирались бы тогда с ними самостоятельно.
Колумнистика


Архив
О проекте
Рубрики новостей
Разделы
Статистика
Яндекс.Метрика Рейтинг@Mail.ru
18+
Присоединяйтесь
Сетевое издание БК55

Свидетельство: ЭЛ № ФС 77-60277 выдано 19.12.2014 Федеральной службой по надзору в сфере связи, информационных технологий и массовый коммуникаций (Роскомнадзор)
Учредитель: Сусликов Сергей Сергеевич

CopyRight © 2008-2020 БК55
Все права защищены.

При размещении информации с сайта в других источниках гиперссылка
на сайт обязательна.
Редакция не всегда разделяет точку зрения блогеров и не несёт ответственности за содержание постов и комментариев на сайте. Перепечатка материалов и использование их в любой форме, в том числе и в электронных СМИ, возможны только с письменного разрешения редакции.
Главный редактор - Сусликов Сергей Сергеевич.
email: pressxp00@tries55.ru

Редакция сайта:
г.Омск, ул. Декабристов, 45/1, 2 этаж, тел.: (3812) 309-087
e-mail: bk55@tries55.ru

Рекламный отдел: (3812) 309-089, 309-121
e-mail: rakurs@tries55.ru, pressa@tries55.ru